购买有抵押的房产

这种情况比较常见。购房人可以到房屋所在区的房地产交易中心查询房屋权属、抵押情况等相关信息。如果卖家向银行或者个人借款并以房产作为抵押的，那银行或者个人就是抵押权人，在债务人不能偿还债务时，抵押权人有权要求将房产拍卖用来清偿债务。要想购买有抵押的房屋并顺利办理过户交易手续，一般采用以下两种方式：

（一）办理银行转按揭手续，转按揭不需要卖家提前还贷和办理抵押注销手续，但对贷款人的审核比较严格，而且并不是每一家银行都有转按揭业务。因此，相比之下第一种先还贷的办法手续简单，时间较快，所以采用的人较多。

（二）先还清贷款，然后到房地产交易中心办理抵押登记注销手续，办完注销手续后一般七天左右就能办理过户交易手续。如果抵押权人是银行，需要向银行预约还款时间。采用先还贷方式的，如果卖家用自有资金提前还贷后再过户交易，对买房人来讲则不存在风险，不过实务中卖家往往要求买房人先付一部分首付，用首付帮其提前还贷。这时，买房人一定要把握好以下两点：

1、要尽量压缩付首付至过户的时间。买房人将付首付到过户交易的时间压缩得越短越好，这样买房人首付的风险就会越小，交易会越安全。错误的做法是在签订买卖合同当天就支付首付，等到合同约定过户的时间再到交易中心过户。这种做法使买房人完全失去了对首付监管，而卖家则完全有可能将首付挪作他用而不去提前还贷。

在这里提醒购房人，向卖家的贷款银行了解提前还贷的时间，争取在合同中约定付首付和提前还贷在同一天，并要求卖家在取得《他项权证》的当天就到交易中心办理抵押注销手续。

2、尽量将首付直接付到卖家的贷款银行

为防止卖家收受首付后挪作他用，买房人可要求卖家先向银行申请提前还贷，再在银行规定的还贷当天与卖家一同到银行，将首付直接划给卖家的贷款账户，让银行当即划走首付用于归还贷款。