为确保物业公司对物业的正常维修保养，给业主/租户提供良好的工程服务，物业公司需采购、备品、备件、材料和原料等货物(以下统称为物品)，物品的申购、采购、入库、储存、出库、借用、归还、使用及报废的管理
1物品申购制度
物品申购制度是为了确保以最少的物品储备来满足物为维修保养和工程服务的需要，尽可能地压缩库存，防止积压，提高资金和仓库的利用率。
1.1根据库存情况和日常维修的消耗记录，设立常用消耗物品库存量，一般以一个季度的消耗量的二倍。
1.2各班库存情况和日常维修的消耗记录，设立常用消耗物品库存量，一般以一个季度的消耗量的二倍。
1.3物业公司可设立维修零用金，金额为人民币20xx元，主要用于工程维修和日常维修所需物品的采购，需动用零用金采购物品，必须提前二周上报公司，待公司批准后，费用在20xx元之内，可从零用金内支取，20xx元以上的由公司统一开具支票或转帐。
1.4若遇设备/系统故障急修需要采购物品，费用在人民币200元之内，可先支取零用金后再上报公司。
2物品采购制度
物品采购制度是为了在保证质量的前提下，采购价廉物美实用的物品。
2.1日常采购额度超过200元，每年内第一次采购需找三家供应商比价，同样的品牌的物品，选择价格较低，信誉较好的供应商采购，跨年度采购必须重新比价。
2.2在紧急情况和得到物业公司经理同意下，可临时豁免。
2.3若是业主指定或安排的采购，需得到业主负责人的书面指令，并保持归档备查。
2.4凡购进物料、工具等，尤其是定制品，应先取样品，征得使用人同意后，才可进行采购或定制。
3物品入库制度
物品入库制度是为了确保采购物品的质量，办理完备的入库手续。
3.1入库时需登记的内容为:日期、时间、名称、数量、品种、重量、有效期及类别等于入库本上(表1)，并要与明细、发票相吻合。
3.2入库时需开箱/合查验物品的质量，若仓库管理员无法把握时，可请使用人协助，并封查验的物品签字认可。
3.3仓库管理员需将验收入库的物品分别堆放、编号。
3.4燃油、锅炉、应急发电机等使用的`汽油等燃料，不需入库，但供应商送油到地时，仓库管理员要在现场核实油料的质量、数量。
3.5所有设备可不进入仓库，但入库、出库的手续而参照物品的同样办理。
3.6采购的设备的开箱后，若有技术资料的随机文件，需交工程档案管理人员统一归档，安装和使用人员需阅用这些资料，可办理借阅手续。
4仓储管理制度
仓储管理制度是为确保仓库储存物品的质量。
4.1物品在仓库内储存，应按不同种子类分别堆放，并放置品种代码与之对应，设立'物品的进、出、存货卡'(表2)，物品要先进先出，定期翻堆，当提货时可快捷的提出。
4.2要节约仓容，合理使用仓容，对干货、温货、轻重、危险品需区分，重载物品与轻抛物品不要混堆，有挥发性物品与吸潮物品不要混堆。
4.3仓库管理员要留意仓房的温湿情况，注意防火安全，确保所有物资的安全存放。
4.4仓库管理员对仓储的物品应经常检查，对滞存在仓库时间较长的物品要主动向部门领导反映滞存情况，对仓储中发现霉变、破损或超保管期的物品应及时提出处理意见。
5仓库管理制度
仓库管理制度是为确保仓库储存物品的安全。
5.1仓库系物品保管重地，除仓库管理人员的因业务、工作需要的有关人员外，任何人未经许可不准入仓库。
5.2因业务、工作需要进入仓库的人员，在进入仓库时，必须办理入仓登记手续，记录进入仓库的时间、人员、事由及离开时间等，进仓要有仓库管理及工程部经理/主管陪同，不得独自进入，凡进仓人员工作完毕，出仓时应主动请仓库管理员检查。
5.3一切进仓人员不得携带火种、背包和手提袋等物进入仓库。
5.4仓库周围及仓库办公地点不得会客，其它部门的职工不得围聚闲聊。
5.5仓库内堆放易燃易爆物品需采取相应的措施，符合消防规范。仓库内不得存放私人物品。
6工具借用制度
工具借用制度是为确保正常使用。工具借用按时间分可分为临时借用和长期领用，长期领用又可分个人领用和公共领用。
6.1临时借用工具，由使用人填写临时借用工具表(表3)，经批准后，向仓库管理员申请领取，并在员工工具借用登记本上登记。在交还时，仓库管理员亦要在该表上写明交还时间并签收，签收时应检查工具及其附件是否完好无损，若发现问题立即记录，并向主管反映。
6.2个人领用工具的品种根据需要配备，由使用人提出申请，经工程经理/主管批准后到仓库领用(表4)，并办理领用手续，领用后个人负责使用保管，离开公司时交还，仓库管理人需作签收记录。
6.3公共领用工具由主管/领班申请，经工程经理/主管批准后，到仓库办理领用手续(表5)，领用后由申请人或指定专人负责保管。
6.4工具调换原则上以旧换新，发生丢失和毁损，由保管者写明原因，向上一级领导报告，不属人力不可抗拒的丢失和毁损，由责任人按当时工具的价格赔偿，属长期使用正常磨损或损坏，金额在500元以内由工程部领导批准办理报废手续(表6)，超过500元需物业经理批准同意。
6.5工具一律不得带出物业，特殊情况经由部门领导批准同意，办理正式手续方可借出。
7物业领用制度
物品领用指除工具以外的备品、备件、低值易耗品及设备等领用。
7.1工作人员到仓库领料之前，先要填妥一份物品领料单(表7)，注明数量、规格、名称、施工内容、安装位置等，经工程部经理/主管批准后到仓库领取。
7.2物品领用一般原则上以旧换新，但在实施过程中可先领后交，若发生多领，应主动归还。
7.3若项目确需新增的物品，被盗或遗失的物品，需在领料单上注明，经工程经理/主管批准后备案。
8物品报废制度
物品报废制度是为了明确物品报废程序。
8.1工程部对所有设备除加强日常运行、维修和保养等工作外，还应认真做好设备、材料的更新工作。
8.2工作人员以旧换新的旧料，如灯具、阀门和矿棉板等集中到一定数量作报废处理，对有回收利用价值的金属、塑料可集中送至废品回收站，所得款项交财务入帐。
8.3申请设备报废嶷工程经理/主管同意后，填写'固定资产报废鉴定书'，经财务部和物业经理同意后方可报废，若设备价值超过人民币5000元，还需报业主/业主委员会审核后方可报废。
8.4设备报废需符合下列情况之一:
8.4.1经预测，继续大修后技术性能仍不能满足工艺(工作)要求，并且大修需要费用相对更新设备较多的;
8.4.2 严重影响安全，又无法改造，继续使用可能引起事故的;
8.4.3 严重污染不境，危害人体健康，进行改造又不经济的;
8.4.4 其它需淘汰或更新的设备;
8.4.5对仓库中发现因过期、损坏和老化不能使用的物品，仓库管理员应按年度报工程部领导批准报废，价值超过500元，需报物业经理批准，有关人员应吸取教训，在以后的采购中加以避免。
9物品盘点制度
物品盘点制度是为了确保仓库内储存的物品与帐面物品余额相符，并为采购提供依据。
9.1为及时反映库存物品的数量，配合编制采购计划，节约使用资金，仓库管理员应每月编制'仓库物品申请表'(表8)送工程部领导，每季盘点一次，校核实物和仓库存货记录卡的余额数量是否相符。
9.2仓库管理员应定期盘点库存中，发现升溢或损缺，应寻找原因，并写出盘盈、盘亏报告，若差额严重，仓库管理员应承担相应的责任。
9.3仓库管理员应制订最主储备品和最低储备量的定额，数量上不能把握的需请有关人员协助。根据库存情况及时向工程部领导提出申购计划，避免物资积压或短缺而影响物业和维护保养。