资质代办:国家税务总局关于营改增后土地若干征管规定的公告
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国家税务总局
关于营改增后土地若干征管规定的公告
国家税务总局公告2016年第70号
为进一步做好营改增后土地征收管理工作，根据《中华人民共和国土地暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地若干征管问题明确如下：
一、关于营改增后土地应税收入确认问题
营改增后，纳税人转让房地产的土地应税收入不含。适用一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地应税收入不含销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地应税收入不含应纳税额。
为方便纳税人，简化土地预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地预征计征依据：
土地预征的计征依据=预收款-应预缴税款
二、关于营改增后视同销售房地产的土地应税收入确认问题
纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。
三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题
（一）营改增后，计算土地增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括。
（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
四、关于营改增前后土地清算的计算问题
房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地清算时，按以下方法确定相关金额：
（一）土地应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含收入
（二）与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加
五、关于营改增后建筑安装工程费支出的确认问题
营改增后，土地纳税人接受建筑安装服务取得的，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地扣除项目金额。
六、关于旧房转让时的扣除计算问题
营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房的，《中华人民共和国土地暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：
（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税的，按照所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（二）提供的购房凭据为营改增后取得的普通的，按照所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（三）提供的购房为营改增后取得的专用的，按照所载不含金额加上不允许抵扣的进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
本公告自公布之日起施行。
特此公告。
国家税务总局
2016年11月10日
土地相关知识
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纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地的纳税义务人。
如何计算
土地按照纳税人转让房地产所取得的增值额和《中华人民共和国土地暂行条例》第七条规定的税率计算征收。纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
适用税率
土地实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
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