重庆大学硕士学位论文
城市生态居住区建设研究
Study on Construction of Urban Ecology Residential Community
作者：张琴
导师：陈德强
学位授予单位：重庆大学 学科专业名称：技术经济及管理 学位年度：2006 论文级别：硕士
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目 录
中文摘要 英文摘要 1 绪论
1.1 问题的提出
1.2 本文研究的方法、内容和目的 1.2.1 研究方法
1.2.2 本文研究的内容 1.2.3 本文研究的目的 1.3 本文研究的意义
1.4 城市生态居住区的相关概念 1.4.1 生态住宅的相关概念 1.4.2 城市生态居住区的概念 1.5 生态居住区理论探索
1.5.1 生态居住区的理论发展 1.5.2 生态居住区的相关理论探索 1.6 生态居住区建设实践
1.6.1 国外有关生态居住区的实践 1.6.2 国内有关生态居住区的建设实践 2 建设生态居住区的社会环境
2.1 当前建设居住区存在的问题 2.1.1 过分宣传“以人为本” 2.1.2 规划建设过于追求高档豪华 2.1.3 盲目追求绿化效果和绿化率 2.2 建设生态居住区的社会环境 2.2.1 传统生态观与生态伦理观 2.2.2 生活模式
2.2.3 普及生态教育与行动参与 2.3 法律法规及政策支持要素 3 生态居住区的开发与建设 3.1 生态居住区建设模式
3.1.1 城市生态居住区建设模式 3.1.2 开发商生态居住区建设 3.2 生态居住区用地
3.2.1 生态居住区与整体环境
3.2.2 从整体出发，指定生态居住区用地 3.3 生态居住区规划设计
3.3.1 生态居住区规划设计思想 3.3.2 生态居住区规划设计要点 3.4 技术经济分析
3.4.1 生态居住区建设的技术含量分析 3.4.2 生态技术的经济性分析 3.5 施工过程中的生态管理
3.5.1 确立生态目标，建立目标体系
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3.5.2 建立管理体系，设立组织机构，分配相应责任 3.5.3 采取一定的技术方案与措施 3.6 生态居住区生态责任与收益分析 3.6.1 开发商的责任与收益分析 3.6.2 政府的责任与收益 3.6.3 消费者的收益
3.7 政府对生态住宅进行消费补贴的模式 3.7.1 政府实行消费补贴的原因和目的 3.7.2 补贴的方式与注意事项 3.7.3 政府进行消费补贴的意义 4 生态居住区的运营管理 4.1 生态管理
4.1.1 生态管理的概念
4.1.2 生态管理的方式和手段 4.1.3 生态管理的信息系统 4.2 全寿命周期管理
4.2.1 全寿命周期环境管理目标 4.2.2 全寿命周期成本管理目标
4.2.3 生态居住区的全寿命周期管理案例 4.3 生态居住区的物业管理 4.3.1 水系统的管理
4.3.2 垃圾处理系统的管理 4.3.3 社会环境管理 4.4 生态居住区的评估管理
5 城市生态居住区的发展趋势及注意事项 5.1 发展趋势
5.2 生态居住区建设应注意的问题 6 结论和后续研究 6.1 结论 6.2 后续研究 致谢 参考文献 附录
独创性声明
学位论文版权使用授权书
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中文摘要
摘 要
近年来我国房地产业发展迅速呈现典型的高成长性产业特征进入21世纪
我国继续将可持续发展作为社会发展的基本战略之一
必将向着可持续发展的方向前进
房地产业作为国民经
生态居住区的
济的重要产业建设
同时将促进和引导生态与房地
还有利于增强人们的生
产业可持续发展的结合生态居住区是实现这种结合的最好形式
不仅有利于提高城市居民的生活质量和居住水平
态意识最终可促进城市生态的健康发展生态居住区的建设也必将会得到政府房地产业界和广大人民群众的关注与支持地发展开分析设计阶段理
从以下几个方面展提出了建设生态居住
分析了规划
首先
分析了现阶段生态居住区建设存在的问题
其次
我国的生态居住区建设将会更加蓬勃
本文就城市生态居住区的建设全过程以及运营管理阶段区所需要的整体环境
本文从建设生态居住区的全过程出发最后
施工阶段应注意的问题将生态的意识引入规划设计及施工过程的管本文对运营管理阶段如何保持已建成的生态环
为建设过程提供参考
境进行了阐述
第一态观念
第二费者
为生态居住区的运营管理提供了参考
本文在对城市生态居住区的建设进行了全面的研究的基础上得出以下结论
在推进城市生态居住区的建设过程中政府应对消费者和开发商做出引导
政府
开发商
建设施工单位
消
都要有一定的利益分配和责任承担
这才能
在城市生态居住区的建设过程中
提出了生态管理与全寿命周期管理相结合的观点
首先需要引导和建立正确的生
使开发商主
确立及实施一些措施
动进行生态居住区的开发建设
运营管理单位等的共同努力
在运营管理阶段
充分调动各方面的积极性
第三
关键词生态居住区
并提出了生态居住区周期性评价的模式
生态管理
可持续性
I
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英文摘要
ABSTRACT
In recent yearsthe real estate industry developed rapidly in our country, presents the high-growing industry characteristic. Enter the 21st century, our country will take the sustainable development as one of the basic strategies of social development. As an important part of the national economy, the real estate industry will be going in the same direction. In the same time, it will promote and guide the combination of the ecological and sustainable development of the real estate. The best form to carry out is the ecological resident community. It will not only advent to raise the life quantity and living level, but also benefit to strengthen the ecology consciousness. It could promote the city ecosystem to a healthy development as the end. This construction will obtain the attention and the support from the government, the real estate industry and people, and the construction will develop more boomingly in our country.
This article has analyzed the social milieu and the whole process of construction and the stage of operation of the city’s ecology resident community as the follow parts:
First, it analyzed the existing problems in current construction, and putted forward the whole environment needed to construct it. The next, this article analyzed the problems in the planning and design and the construction stages, and leaded the ecological consciousness to the whole process. And it could be a reference for actual work. At the end, it elaborated how to maintain the ecosystem had been set up. It could be the reference in the operation and management stage.
This article got conclusions on the basic of analyzing the whole process of construction of the ecological resident community as the follows:
Firstly, in the process of promoting the construction of ecological community, to guide and build up the ecological consciousness is the foundation of the ecosystem construct. The government should lead consumers and real estate companies, establish and imply some measures in order to make the companies could construct actively.
Secondly, in the process of building, the government, companies and consumers should effort together to have the certain benefits allotment and to undertake the correspond responsibilities. It could arise the interesting of all.
Thirdly, in the stage of operation and management, it formatted the standpoint to combine the Ecosystem-management and the Life-cycle management in the lift span. It concluded a mode to evaluate the ecosystem periodically.
Keywords: Ecological resident community, Ecosystem management, Sustainability
II
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1 绪 论
1 绪 论
为人类技术和社会行为所驾驭
人
随着小康社会建设进程的快速发展
人居环境是一类由自然生命支持系统所维系的社会——经济——自然复合生态系统向更高需求层次提升所关注为代价划
过去的住宅
民生活水平的不断提高和环境意识的增强
对居住条件的要求己从安居为目的转
购房者
住宅和住区的生态环境己经被越来越多的居住者
人与自然关系失调
住区和房地产开发的方式与结果往往以耗费大量自然资源
投资成本和运行
给社会造成越来越大的环境压力
维护费用高等不可持续性特征于是许多以“生态”为理念的住宅和居住小区的规
设计和建设应运而生
1.1 问题的提出
随着我国经济的快速发展筑业十几年来持续高速的发展济的增长做出了重要贡献严重破坏重大责任
房地产业也迎来了飞速发展的契机成功地解决了城市住房紧缺问题
中国住宅建对推动国民经
使我国的
但是也必须看到建筑业的建造活动对我国生态环境的
至今生态环境的恶化仍在继续
建筑业对此负有城乡建设和住宅
我国经济在高速发展中造成了严重的环境污染和生态破坏
当代环境污染有30%来自人类的建筑活动
生态环境处于十分脆弱的状态
有关资料显示50%约2%
开发收益占了全球经济总量的10%但却消耗了全球木材矿物水和能源的20%
3%的建筑物都存在石棉10%的建筑存在病毒细菌等微生物根
建筑业
据欧洲有关数据建设活动引起的环境负担占环境总负担的15%—45%整个欧洲所水泵的能源大约有一半用于建筑的运行在中国这一比例可能更高在成为各国社会和经济发展贡献者的同时污染者
建筑业的发展付出了资源耗损
存在严重的生态负效应
景观压抑等节约能源
建材污染
能量消耗
城市热岛效应
水
社会经济不断发展
居民生活水平不断提高
生态居住区
生
这些要求必引起
增的沉重代价
在城市分流失
能源消耗
也成为自然资源的主要消费者的环境
空气污染和固体废物排放剧
环境污染
人们更加注重生活质量的提高和对环境的保护能够保护生态环境
人类居住区结构和本质的深刻变化
李华东主编高技术生态建筑
天津
天津大学出版社
2002
能源的更有效利用
能给人们带来更多的生活享受
向着生态居住区
生态城市的模式发展
态居住区理论就是在这样一种背景下提出的它是我国房地产业发展的一种必然
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1 绪 论
趋势对城市建设
20世纪以来染
设一个经济
社会
社会经济的发展有十分重要的作用和意义在全球工业化
陈昌笃
1990
环境污如何建
城市化进程的潮流中产生了资源浪费
在加快城市化建设的同时
生态破坏等一系列问题
环境相协调的绿色生存环境是我们必须面对的一个问题
1.2 本文研究的方法
1.2.1 研究方法
内容和目的
通过文献资料研究和实际案例研究
综合
本文主要采用了规范的研究方法运用国内专家学者的研究成果问题
住宅产业发展的必然趋势
分析了我国城市生态居住区建设的现状和存在的
并论证了生态居住区建设是我国
指出生态居住区建设的全过程如何实施
生态居住区的理论和实践探索 生态居住区建设的社会环境 开发建设 运营管理 生态居住区的发展趋势 结论和后续研究 图1.1 本文研究框架来源作者自绘
Fig1.1 the study frame
1.2.2 本文研究的内容
本文主要研究了我国现阶段建设生态居住区的现状和存在的问题前环境下如何进行生态居住区的建设实施
首先好的生态标准
其次
使居住区规划达到良包括建设模式
施工本文还全寿命周
在规划上要充分体现生态原则和生态设计思想
研究了城市生态居住区建设的模式最后
在运营管理上
以及在当
管理和责任分配等内容主要研究了生态管理
期管理的运用和对居住区社会环境的管理以及生态居住区的评估模式
2
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1 绪 论
指出了城市生态居住区的发展趋势和应该注意的问题
1.2.3 本文研究的目的
本文的研究目的主要是在理论上探索国内外生态居住区建设的理论和实践经验
以及对我们的指导意义
环境的建设
政府
我国城市生态居住区的开发与使用过程中房地产开发商
建筑施工企业
涉及到
的生态利益
物业管理公司以及为开发商自身创造
并能保持居住
居住者应如何取得环境与经济的最优解和生态的可持续发展
为国民经济总收益创造财富
区生态和促进城市生态
论证逐步完善
为消费者提供好的居住条件
逐步提高的城市生态居住区整体建设在
现阶段的可行性及其发展模式
1.3 本文研究的意义
城市生态居住区规划设计开发建设与运营管理包含了人与自然和谐相处万物共存的生态主义思想的可持续发展的生态和环境极的促进作用的
能源等问题
规划设计
开发建设
运营管促使政府城市生态
体现了人与人对城市形象
人与自然万物之间的和谐
生态系统
城市生态居住区的建设将从一定程度上解决传统城市居住区存在
住区品质的改善和可持续发展起到积
舒适
从而在城市日益恶化的情况下为城市居民提供一个健康的
可持续的生活环境
本文试图从城市生态居住区建设的主要阶段理这三个阶段相关企业意识的作用
为城市生态居住区的建设提供一种可行的发展模式
同时
消费者等积极参与城市生态居住区建设活动这对于提高公众的生态
推动生态居住区在我国的建设发展具有重要的促进作用
居住区的建设是我国房地产业今后发展的趋势对带动城市生态建设也起到积极
1.4 城市生态居住区的相关概念
1.4.1 生态住宅的相关概念
对于生态住宅许多不同的称谓
目前学术界还没有一个能被普遍接受的概念和定义
因此有对人
如绿色建筑生态建筑可持续建筑等生态居住区的概念又
它是随着人类文明的不断发展是人类在不同历史阶段的自然价 但表述的基本意义是相互交叉和
必对与生态住
是由上述个体集合而成的人居环境的总和与自然的关系认识的不断深入而提炼出来的值观念和意识的真实体现重叠的
宅相关的概念进行了解
6
这些称谓虽然不同
要对生态居住区下一个准确的定义和有一个充分的了解
吴良镛21世纪建筑学展望城市规划1998
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1 绪 论
1绿色建筑
它是指高效率
环境好
自身适应
它遵循三个原则一是资源经济原则即二是全寿命设计原则
三是人道设计原
使建筑富有
绿色建筑的定义产生于20世纪80年代地方生态而又不破坏地方生态的建筑在建筑中减少和有效利用非可再生资源则
绿色建筑意在把绿色生命赋予建筑2
生态建筑
包括提倡环境广义的意义
生机和活力使建筑和生态系统紧密联系在一起
20世纪70年代西方一些建筑师开始应用生态学原理设计“生态建筑”生态建筑学认为自然界的任何一个区域都是一个有机的统一整体因此
生态建筑学认为要全面分析建筑对环境产生的影响
无化学合成
即一个生态系统从生态环境出发
更
生态建筑要求设计主导思
好地利用自然规律遵循自然规律为人类创造更好的人居环境所采用的材料必须天然出自然生态和社会生态
3
可持续建筑
很少产生污染并能有效控制
想采用传统建筑技术与现代高新建筑技术结合费用强调实用性和对人体及环境无害等
可持续发展是时代的主题与人们的需要相一致
建筑的形式和内涵必须充分体现
降低建筑造价和使用
在具体功能上要求节能降耗明显
可持续发展的建筑业就是要求建筑业的发展能够
能够尽可能小地对生态环境产生
而不是一味的商业炒作
负面影响而不是与环境对立能够与社会经济的可持续发展保持协调的步伐而不是远远超前或者是落后续发展的思想为指导的设计
4
因此可持续建筑的设计就是以人类社会关于可持是与环境直接相关的能源
资源问题的设计
同时
也是从生态学的角度对人类生活模式进行重新构建的设计
可持续发展的人类住区
中国21世纪议程
对于可持续发展的人类住区战略局合理
规划和行动计划配套设施齐全
提出“人类住区发展的目
发展 居
建设成规划布优美
安静
标是通过政府部门和立法机构制定并实施人类住区可持续发展的政策法规
动员所有社会团体和全体民众积极参与有利工作
方便生活
住区环境清洁
住条件下舒适的人类住区”社会生活新的空间组织形式
从以上各概念中可以总结出生态居住区就是与生态文明时代相适应的人类
持续发展
即一定地域空间内人与自然的和谐统一
西安建筑科技大学绿色建筑研究中心绿色建筑中国计划出版社北京1999
National Park Service, Guiding Principles of Sustainable Design. United State Department of Interior, Denver, 1993
Sustainable Architecture and Building Design (SABD). http://www.arch.hku.hk/
4
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1 绪 论
的人类住区心
设计
是以可持续发展为目标
和谐
以生态学为基础以人与自然的和谐为核
外部循环使用
泛指减
组织住宅内外空间的资源和能源
健康
尽可能达到内
少对环境的冲击营造自然舒适的居住环境
1.4.2 城市生态居住区的概念
我国的城市居住规划设计规范将“城市居住区”定义为不同人口居住规模的居住生活聚居地和特征
“一般指居住区
被城市干道或自然分界线所围合
能满足该区
并与居住人口规模(30000-50000人)相对应配建有一整套较完善的居民物质文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地
因此
城市生态居住区
Ecological Residential Community或Ecological 采用可持续的发展模式
通过规划
有完善的社会设施和基
居民身心
Community就是指广泛应用生态学原理规划建设的结构合理功能协调保护并高效利用一切自然资源与能源础设施同努力
健康的城市居住区
人工环境与自然环境相融合
在居住区的建设中
生态居住区是城市生态所必须的基本要
符合
促进人居环境质量的提高和人与自然
社会
自然的完整和
是城
它是在人居环境设计中按照生态学原理
将自然因素融入环境中的城市居住区文化遗产能够得到保护和继承
因此
设计和施工管理等方面的共
本文中所指生态居
尽量减少对自然的伤害和减少对环境的破坏
住区统一指城市生态居住区素
作为城市系统的一个重要组成部分生态居住区有着丰富的内容可持续发展的原则的和谐
通过生态的设计方法
人工设施与自然环境的和谐
城市生态居住区还在经济性的基础上整体考虑构建人住宅多样性和居民活动空间的多样性市中能源消耗主体全新的环境意识
人的生活排污也会对生态环境造成影响的生态因子和生态关系环境和人工环境和谐共处体现5R原则共生染
第三
Revalue
谐的系统创造多样性的居住空间环境包括环境中的物种多样性功能多样性
由于生态居住区本身不能产生能源所以
建筑活动本身就会对生态环境产生巨大的影响和破坏作用
城市生态居住区更应该体现一种通过调整人居环境生态系统内
自然
更新改
增强人们对生态环境的责任感
使城市生态居住区成为具有自然生态和人工生态高度统一的可持续发展的理想人居环境RenewReuse
Reduce
Recycle
其特征归纳起来有发下几点第一尽可能节约资源与不可再生能源的消耗
即再评价
造再利用减少消耗
无毒的材料
重复利用第二保护生态系统坚持人与自然的和谐
主要体现在材料的选择上
选用绿色建材和低污
对人的健康无害
邓述平王仲谷主编居住区规划设计资料集北京中国建筑工业出版社1996
周浩明张晓东生态建筑面向未来的建筑南京东南大学出版社20025
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1 绪 论
1.5 生态居住区理论探索
1.5.1 生态居住区的理论发展
生态居住区的思想萌芽最早产生于我国古代形成和发展的风水学说着丰富然条件将地形
朴素的生态学内容如山
水
土地
是中国传统人居环境学的发展依据风向
它蕴含
它把所有的自
这
气候等作为人类居住地系统的重要组成部分
给聚居地一个限定的范围空间既是对天人合一思想的理解
也是对
地貌等地理形态和人工设置相结合
个空间内能量流动与物质循环自然而顺畅大自然的崇拜和敬畏街道与常风向的关系
去探索理想人居环境的模式和技术建筑与地形
朝向
西方古罗马建筑师维
特鲁威Vitruvius在建筑十书中总结了古罗马与古希腊等建设经验研究了
阳光等因素的关系
20世纪以来出现的生态学高潮
极大地推动了人们环境意识的提高和生态研
20世纪符合
即对有限的物质资
Autokind VS
究的发展人与自然的关系问题在工业化的背景下得到重新认识和反思30年代美国建筑师高勒提出“少费而多用”more with less源进行最充分和最合理的设计和利用生态学的循环利用原则Mankind性的思想
生态城市
来满足不断增长的人口的生存需要
肯尼思•施奈德(Kenneth Schneider)的
The Community Space Frame等对生态居住区的基本概念贡献了关键
理论发
1972年斯德哥尔摩联合国人类环境会议成为生态居住区展的重要里程碑作必须加以规划
会议发表了“人类环境宣言”以避免对环境的不良影响
明确提出“人类的定居和城市化工并为大家取得社会
经济和环境三
强
方面的最大利益”这部宣言对环境运动起到了巨大的推动作用1976年施奈德在西德成立了建筑生物与生态学会Institute for Building Biology and Ecology调使用天然的建筑材料利用自然通风生态效益的建筑艺术兴起而迅猛发展的
是伴随着可持续发展重要思想的
James Lovelock发表了
20世纪80年代中期
J•拉乌洛克采光和取暖
倡导一种有利于人类健康和
生态居住区的相关理论与实践的蓬勃发展盖娅地球生命的新视点为具备生命特征的实体风和采光
防止对大气
问世
Gaia: A New Look Life of Earth的著作书中将地
把地球和各种生命系统都视
不是自然的统治者
绿化
人
使用绿色建材
自然通
球及其生命系统描述成古希腊的大地女神——盖娅类和所有生命都处于和谐之中潮有很大的促进持续发展而设计
要利用洁净能源
人类只是其中的有机组成部分水体和土壤的污染
沿袭建筑文脉等它对生态建筑思绿色建筑——为可
节约能源
1991年布兰达•威尔和罗伯特•威尔合著的
更鲜明地提出了生态建筑设计的六大原则
北京
中国建筑工业出版社
沈玉麟编外国城市建设史
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1 绪 论
设计结合气候观
材料与能源的循环利用尊重用户尊重环境基础整体的设计
1992年在巴西里约热内卢召开的联合国环境发展大会进了会议所有文件
也取得民了世界各国政府
把可持续发展思想写
一场生态革命随
学术界的共识
之而来如1992年在瑞典斯德哥尔摩和芬兰赫尔辛基举行的欧洲生态建筑会议1993年美国出版的可持续发展设计原则一书列出了“可持续发展设计细则” 1995年西姆•范•德•莱思和S•考沃Stuart Cowan合写了生态设计一书提出了四点设计原则和方法
对生态建筑的基础原理及各项技术使用讲得具体清晰
经济和环境协调发展的重大原则和关键
并举例说明1999年在北京召开的第20界世界建筑师大会上通过了北京宪章全面阐述了与“21世纪建筑”有关的社会来又一个新的建筑运动……”明”
O.Yanitsky1987提出生态住宅区是根据生态学原理综合研究社会——经济——自然复合生态系统术手段而建设的社会循环的人类居住区废”排放
经济
并应用生态
2001
社会认为
系统工程等现代科学与技
经济高效
区
生态良性
生态住宅
是具有合理实现人
自然可持续发展
居民满意
问题指出“走可持续发展之路是以新的观念对待21世纪建筑学的发展这将带
标志着21世纪人类将由“黑色文明”过渡到“绿色文
1.5.2 生态居住区的相关理论探索
清华大学袁镔等
选址和规划尽量维持原来的生态系统平衡实现资源能源的高效利用减少“三
使其达到无害化和资源化保证健康和舒适的室内环境质量
建筑自然相融和谐的建筑体系陈昌海吴永生(2004)则认为生态居住区是“以生态(自然与人文)系统的良性循环为基本原则建立在自然资源与人文资源最和谐的基础之上的功能结构
运用生态系统的生物共生和物质多级传递循环形成高效
和谐
自养自净
无废无污
再生原理
结合系
统工程方法和多学科的现代科技成就想居住模式和生态平衡的建筑居住环境则
以绿色经济为基础
根据当地环境和资源状况
生活舒适
2002
” 周滔李启明 绿色技术为支撑
优化组合住区文脉延续的理认为生态居住
区就是“开发商在开发过程中以建筑美学为目标以保障生态系统的良性循环为原
绿色社会为内涵
绿色环境为标志而
建立起来的全新住宅小区”苗露野2005认为生态居住区“是按生态学原理规划设计建设和管理的具有较完整的生态代谢过程和生态服务功能人与自然协调互惠互利可持续发展的人居环境”贾辉2002指出生态住宅小区是以“生态经济学”为指导而建立的一种新型人类居所是对自身产生的余热噪声和废弃物具有自身的净化能力
它不仅仅指绿地面积较大的居住区
也不仅仅指有充足阳
光和室外活动场的居住区“它的本质指尽可能减少对自然伤害的居住区”芬兰建
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1 绪 论
筑师Kimmo Liimatainen则认为“减少能源消耗量……为公众和星球设想的生态设计应该在城市
减少污染”
减少自然资源的用
1.6 生态居住区建设实践
1.6.1 国外有关生态居住区的实践
美籍意大利建筑师保罗•索勒瑞于1970年在凤凰城北70英里的阿科桑底一块860英亩的土地上进行了“生态建筑学”的实例探索该工程占地344公顷整个城市为一座巨大的25层75米高的建筑物城市建筑和暖房用地仅占5.6公顷其余土地用来作为种植农作物和文化娱乐之用人的食品和能源的供应方面是自给自足的引起伴随现代城市环境而来的破坏和浪费
命名为“太阳与风”师等的共同努力区对节能十分重视
几乎阿桑科底全部的食物
能源
冷源和生活需要都可以通过建筑设计和运用某些物理学的效应而得到
是一处由居
该居住目的对于5000
显示出人类可以和自然共同生活而不
Sun & Wind的生态居住区位于丹麦贝德
民自发组织进来从事生态居住区建设的实例竣工于1980年经过居民建筑
终于取得了很大的成功
成为一处典型的生态居住区
风能约占10%
在节能方面做出了不少尝试
便于自己种植蔬菜
太阳能满足了30%的能量另外
焚化炉与中央燃
减少对外
气炉产生的热量能够为住户提供热水与供暖是尽量降低各种能耗
居住区还设有菜园
界的依赖公共用屋的设置为人们提供了一个理想的交往场所传统发展模式
促进林业及其产业步入良性循环的轨道
粪便储存发酵做肥料
瑞典从20世纪80年代就推出了“生态循环城”的兴建举措主要是结束林业的
为整个国家可持续发展利用太阳能和生物作
基本构造
奠定基础1984年瑞典在Tuggelite建立了第一个生态村为能源废物循环利用了较为理想的持续发展模式
经过10~15年的时间
目前全瑞典全国林木砍伐量仅是年增长量的65%
木材蓄积量按森林正常生长量预测在未来50年内将是持续上升趋势目前瑞典的森林年吸收CO2约4000万吨而每年因矿物燃烧排放到大气中的CO2仅有1500万吨成为世界上第一个大气碳循环出现负增长的国家
1993年
1992年丹麦KAB咨询所设计的斯科特帕肯低能耗住宅小区落成
获得“世界人居奖”其主要技术措施包括外墙屋顶楼板均设保温导层使用热传导系统小的门窗玻璃利用智能系统对太阳能和常规供热系统进行智能调控
玛夫•史密斯约翰•怀特莱格尼克•威廉姆斯著王占忠王海银崔丹丹译绿色可持续人工环境北
京中国环境科学出版社2004
陈易自然之韵上海同济大学出版社2003102
张凯编著城市生态住宅区建设研究北京科学出版社200340 国外成熟的生态住宅建设科技2001183 8
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1 绪 论
使热水保持恒定的温度使住宅小区的煤气环境
水
利用通风系统和夜间热补偿等技术平衡住宅的热散失电分别节约了60%
30%和20%
而且改善了整个小区小区规划的出发点是再生
并赋予新的设计中主要采
安装节水设备设立雨水收集槽引至住宅小区中心湖里等这些技术措施的应用
日本东京世田谷区深泽公营住宅小区建成于1997年希望在原有的生态资源和人文资源的基础上社会生活用了以下对策能源的再利用统
对其进行保全
又能保持其居民旧有的生活方式与环境认知的延续性
能源的适度消耗与旧有能源的有效利用减少废弃物产生
保证居住环境健康舒适等减少环境污染
保证建筑物的长期耐用性
降低使用成本
自然能源及未有效利用
生态型的可循环系
能够最大限
协调地域文化资源
在这个小区内
度地利用一切自然能源型节能居住小区
是一个名副其实的生态
1.6.2 国内有关生态居住区的建设实践
北京北潞春绿色生态小区由北京金田建筑设计有限公司黄汇规划设计是北京市按照“可持续发展战略原则”设计建成的第一座生态住宅小区14.46hm2
建筑面积17万m2
其主要特点表现在以下几个方面
平
该小区占地
合理利用地形保护地貌由于小区坐落在低于周边公路2~3.5m的洼地中为此规划设计了利用道路与居住区地坪的高差建架空平台台上形成的环路将步行者引至每个楼门口结构做到了人车分流土剪力墙
同时
平台与道路同高
墙
从而形成了人在上
汽车在下的交通
利用架空层得到解决了2.64hm2的再生土盒式房屋
框架结构
新结构体系的应用该小区建筑的结构体有砼小型空心砌块现浇钢筋混凝
异形柱结构框架
并充分利用焚烧过程中产生的热能
内浇外砌六种结构体系
体材料完全杜绝了粘土砖
垃圾处理与再利用将小区内产生的垃圾分拣回收利用成份后通过符合欧洲标准的垃圾焚化炉无害化焚化水质标准用于小区消防户提供热水
使建筑能耗经1980
外墙涂料等均采用绿色环保产品
污水处理与再利用小区设有污水处理站污水处理后可达到北京生活污水
绿化和洗车
利用太阳能住宅楼大部分设置了真空管太阳能集热器可以一年四季为住采用住宅分户燃气采暖和复合外墙相结合的节能措施年要求能耗降低了50%
住宅楼屋面石材
曹星国外生态住宅新动向中国环保产业2002839
黄汇步入绿色生态环境的创作天地北潞春绿色生态小区规划设计建筑创作20001
32~39
9
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1 绪 论
由浙江金成房地产集团有限公司开发的江南春城·白云深处绿色生态住宅区是一个高标准的生态居住小区
其能源系统建设包括规能源和太阳能
管道天然气等常
在规划设计中
根据杭州地区的实际情况
折合成电能计算
保障社区居民日常生活所需的电能
地势能等新能源
选择电能和天然气作为社区的主要能源形式在建筑节能方面主要采用以下措施
改进设计方法
从建筑形态
新能源的利用主要为太阳能热水器
和太阳能草坪灯两种形式其使用量达到社区总能耗的10%
建筑间距
建筑朝向等方面进行主动控制
改善建筑物的隔热保温性能1)墙体节能技术墙体是建筑外围护结构的主体外墙采用多孔弃土砖西墙采用GRS板复合固定在基层墙体内侧以节能和提高室内舒适度2)门窗节能技术提高门窗的保温隔热能力主要采取如下措施控制窗墙比改善窗的保温效果
提高门窗的气密度
在太阳能利用方面集中供应热水系小区共建设太阳能集热面积达3000平方米人均可供应热水量60L/人·天节能(折合电能计算)5KW·H创造效益1000元/年·户
系统全面地设计环境系统的供给
收集
处理和回用
经处理
在水系统建设方面引入污水处理系统区的绿化行收集
洗车管理
最终达到国家生态小区有关水环境系统的要求其具体目标是全截流生活污水
地面雨水
屋面雨水收集后全部收人中水处理系统
分类率达到70%
后中水水质达到国家建设部杂用水水质标谁及景观娱乐用水标准
路面喷洒及其他公共杂用水
中水回用于小
在废弃物管理与处置方面主要是对小区居民日常生活所产生的生活垃圾进
储存与处置等使生活垃圾收集率达到100%
尽量选用生产能耗低无害
无放射性
技术含量高
能集约化生产的建对环境污染小
回收利用率达到50%
在绿色建材的采用上3R材料(可循环利用可重复利用可再生利用)的使用量占所用材料的30%筑材料或产品
选用无毒
无挥发性有机物
有益人体健康的建筑材料和产品尽量采用取得国家环境标志认可委员会批准
并被授予环境标志的建筑材料和产品
王永航吴王楼
屠水洪
杭州
江南春城•白云深处绿色生态住宅区建设初探
中国林业建设
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2 建设生态居住区的社会环境
生态居住区的建设不仅包含设计和规划方面的技术问题社会问题和环境
如文化背景
生活模式
消费观念
教育水平等让生态住宅
还涉及诸多复杂的不同的人对于生态因此
建设生态
生态居住区首先从思
可持续发展等概念的理解和支持方面存在一定的差异
广告上的噱头
居住区更重要的是建立一个良好的社会环境想中建成而不再是报告
2.1 当前建设居住区存在的问题
与二十世纪九十年代席卷全国的房地产开发热潮相比发活动对利润的片面追求已经有所改善和收敛问题
但这些并不是完全自觉的行动在建设过程中
当前我国的房地产开
开始重视生态环境和生活质量等
增加了绿化率大搞形式广义
提高了生活不仅真正意义
就对外宣
而是受到政府干预和市场竞争的结果
不少开发商是改善了环境质量
并在表面大做文章
水平但开发商也会出于营销的目的和对利润的追求而把“生态”“绿色”“健康”等作为时髦的噱头大做广告的信息因子
例如
上的“生态”“绿色”“健康”没有做到反而误导了消费者使许多人接受了错误
开发商将小区的绿化率做得高一点
搞一个屋顶花园
传是“绿色”小区表面上看是有定的合理性因为绿化与屋顶花园都是真正的绿色
但其实与“绿色住宅”的本质是相去甚远的
2.1.1 过分宣传“以人为本”
“以人为本”是现在城市建设和房地产开发乃至于人们的日常生活中出现频率最高的词之一
体现了建设的原则和目标是让人能够得到尊重和享受
当城市开
发建设以追逐高回报率高利润率为主要动机置社会和环境效益于不顾的时候提出“以人为本”可以说是对物欲追求的一大有力批判强调建设规划要考虑人的需求让人更好地生活应该也是一大进步但问题的关键在于“以人为本”的前提是什么
生态伦理和生态价值观认为
在人与自然的系统中
万物都是相互联系的如果过于强调“以人为
是相互依赖和互补的人也是相互联系的网上的一个结点的整体联系
忽视其他物种的利益和环境价值
物种消亡等例如
本”强调人的利益把人的利益置于一切之上以人为中心就会割裂人与自然
尤其是在人类利益与生态环境保
甚至漠最终
护发生冲突的时候
人类往往会为了自身的利益而牺牲其他物种的利益
这种退化和消亡是不可逆转的现实生活中
视人的活动引起的生态退化会导致严重的生态危机或灾难
不少地区投入大量资金用于
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提高绿化率现象
但却经常可见因妨碍汽车通行或工程建设而将已长成的大树砍掉的
这种做法只是出于简单的人类功利主义的需要
另一方面“以人为本”的“人”指的是全体社会的人是人类大众而不是指能享受较高物质条件的一少部分人现在的“以人为本”更多的只是狭隘地满足社会某阶层或少部分人从社会整体出发可持续发展
而不从社会整体利益这一原则出发考虑整个人类社会的生态需求和满足
反正让其他社会大多数同时有利于代际公平和
人承担这少部分人转嫁给他们的环境污染生态破坏等真正的“以人为本”应该是
因此在当前国民生态意识比较低下的情况下对“以人为本”的宣传应该慎重同时应注意对生态价值观和生态伦理观的宣传和普及
2.1.2 规划建设过于追求高档豪华
随着人们生活水平的提高对生活质量的要求也越来越高高质量高标准高品位的建设设施居住区等越建越多已经形成了一种追求“高档豪华”的攀比风气的象征多考虑的设施
认为高档豪华就是生活水平提高的表现生态居住区就是高技术高档社区
高价格
就是时尚的标志
就是身份地位
大规模运用空调的住宅越来越多
这种建设模式更多的只考虑了少部分人的需要
豪华住宅大行其道只能望房兴叹
档房越难觅踪影为夸耀权势的工具的心态
高档住区里
对大部分人的需要并未做更而普通老百姓所需要的中低
成
富人能享受高质量的环境和完善
通过材料和金钱营造
同时
片面却对窗
建筑此时除了使用功能——居住外
追求采用高档材料
更重要的是身份和地位的象征
重金堆砌的做法
所谓的“贵族生活”例如近几年欧美建筑式样和风格迎合了人们追求洋气高贵
欧陆风格建筑在城市的居住区
新材料的运用
例如
却对新技术
尤其是高档居住区内流行
追求新技术
新材料的运用要求和标准并没有完全
意在加强保温隔热效果
不仅没有降低
掌握和合理控制采用了双层真空玻璃
框等细部不做相应处理导致实际保温隔热效果远低于设计效果
能耗反正加大了不必要的成本投入建筑文化和风格
这些做法已经不仅仅是建筑的经济性的问题了
放弃了一个城市应有的城市风貌
重要的是放弃了本地传统的几乎一模一样的建筑出现在
全国各地每一个城市都能找到另一个城市的影子每一个城市都在追求“大都市”“国际大都市”千篇一律的建筑高楼仿佛就是城市进步的表现是住宅产业发达的表现如竹
盲目的建设模式使得许多历史遗留下来的木等被大量放弃
传统建筑形式日益稀少
被证明是可持续的建筑材料面临着灭绝和消亡的危险
从
生态价值观来看这是一种破坏生态的做法也是一种“伪生态”
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2.1.3 盲目追求绿化效果和绿化率
在城市环境日益恶化的情况下于改善城市居民的生活环境用越高多
但在建设中
越来越多的人开始重视环境建设
重视居住
区的绿化房地产开发商们也应潮流而掀起了居住区的“绿化热”“广场热”这对
提高居住区和城市的环境质量起到了一定的积极作
由于广场等绿化率越来草坪越铺越
广场越建越大
也出现了大量盲目追求绿化效果和绿化率的现象
居住区内的广场越建越大
公建用地在计算技术经济指标时是计入绿地范围的
开发商片面追求形式美和利润率
将居住区内原有的土生的植物全部砍掉
再移入其它景观树……这种现象在
景观树在吸
全国各居住区的建设中都屡见不鲜附空气中的飘尘
有害气体
对景观效果的追求导致景观树的广泛移植和草坪的大规模铺设
降低噪音等方面的能力往往远远低于土生土长的本
另外
草坪需要精心养护
据测算
草坪公
地植物在种植与养护过程中其成本也比本地植物高不仅在经济上浪费严重在生态效益上也未必优于本地植物共绿地的生态效益是由乔坪区域
灌
草组成的植物群落公共绿地的25%
养护投入是
植物群的3倍,同时草坪往往还有进入限制一般不对公众开放不允许进入草
大面积广场的设置对于改善居住区生态环境也是不利的
从而降低了生物多样性
另外
水泥地面使许
不利于
多昆虫等小动物无法生存
广场地砖的铺设往往
使雨水快速排入城市下水管道系统土壤能够吸收补充到的水少之又少
土壤保持水分类似的伪生态式的居住区建设模式还有不少都是打着“生态”“绿色”的幌子实际上并没有保护生态这些现象和做法对于整个居住区的生态环境效益和经济
社会效益并没有增加反而是一种破坏生态的“伪生态”行为
2.2 建设生态居住区的社会环境
2.2.1 传统生态观与生态伦理观
传统的生态观 中国古代的文化体系态观点下变化
因此
宇宙万事万物
常常表现出一种朴素的生态观和生态哲理
在这种生
万
包括人都按阴阳五行的法则组织成一个大的系统
万物既普遍联系
又运动不止的理论基础上
尽量注意与
事万物都有普遍联系同时它们又各自形成一个小系统依照统一的节律运行
在这种宇宙一体化
自然派生出了“天——地——人合一”的思想在这种思想的指导下传统文化历来要求人们在自然变化未发生前加以引导和改造它相适应
从而做到天随人愿
人不违天
思想在中国几千年的历史中已经贯穿到各个方面
周小和.城市公共绿地建设的经济学分析.上海经济研究. 2003(9).
13
在其变化既成之后如哲学
人与自然和谐相处这种朴素的生态
社会伦理等
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但现代社会机器工业的发展到
生态对人的意义
人们向自然界索取的越来越多渐渐忘了“天
——地——人合一”的朴素生态观同时也正在受到自然界的报复人们已经意识
认识到人不仅是作为主体站在自然面前
同时也是作为客
并不单取决
人与社生态当前生态
体受到自然规律的约束于人的能力
生态伦理
当代伦理学发展的一个重要分支就是会的关系扩展到人和自然的关系的领域伦理学
危机的趋势和发展科则
把道德对象的范围从人与人于是就产生了一个新的学科方向
人类在自然界能取得多大的发展和自由度
也取决于我们对能动性的控制和对客观世界的认知和协调
生态伦理学主要是研究人与自然之间的道德关系和道德现象
使许多学者抛弃了人类中心论的伦理学
不仅是进化的可能
也是生态的必要
但一般都认为
从人——动物——作为一门新兴学
一切生命——生态环境
即:
虽然在不少问题上还存在分歧不伤害生命和自然界原则
生态伦理包含三条基本的原
反对人类对自
这是生态伦理学的一个基本原则
然界的过度开采和不合理使用
热爱和尊重生命原则节
把自然界当作资源仓库和倾倒废物的垃圾场
生态伦理学要求我们对人类自身的行为加以规范和调
而且对非生命的自然界也要加以尊重
强调任何地区的发展不能以牺牲其他地区
近几十年来过于强调物质先
不仅要尊重植物界和动物界的生命为未来和全人类负责
承认宇宙全体和其中万物都有尊严可推卸的责任
生态伦理学要求当代人对后代人的生存发展负担起不
同时具有宽阔的胸怀
的发展为代价特别要充分注意维护贫困地区发展的要求
中国这个具有悠久历史和传统文化的千年古国行的建设方针
精神建设基本成了口号
因此
这几十年来的发展中不健康的文
盲目“复古” 生态伦理观等
更
化思想四处蔓延盲目跟从国际物质建设过程追求“现代化”“国际化”对中国传统文化不是视而不见置之不理为主要内容的生态文化要有所创新和超越
对于能源与资源的需求量也是不同的
定义为
城市日常生
就是抱着狭隘的民族与传统观念就必须建立起以生态价值观
要改变日前不健康的文化现象
对于传统文化和外来文化既要取其精华弃其糟粕
2.2.2 生活模式
不同的生活模式的人群“生态足迹
活的维持已经依赖于全球范围内的大面积土地威廉•瑞斯William Rees提出了
Ecological footprint”的概念
满足一定区域内人口的需求
李春秋陈春花编著
生态伦理学
北京
科学出版社
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提供能源与资源并以植被再吸收二氧化碳排放的土地
按生态足迹的理论的生态足迹越快因此耗
加强公共交通和公共设施建设对能源
发达国家的人们习惯于高收入由于过于强调物质生产
能源与资源的需求量也远远大于发展中国家
近几十年来
资源等消耗量快速上升
高消费的生活模式
对
他们和生态足迹远大于发展中国家
我国城市建设的发展也越来
减少对能源与资源的消
呈现出城市生态足迹越来越大的趋势
建设生态居住区就是要减少人均生态足迹的面积
反对过分依赖小汽车的模式
高效方便合理的交通系统是居住区发挥正常功效居民日常出行的基础生态居住区倡导由广泛而高效的公共交通网代替私人汽车的使用的私人小汽车的使用固然带给了人们的生活无数的便利负面影响但是通工具
诸如一氧化碳排放量增加
NOX含量剧增等
即使有替代能源和减弱汽车尾气的技术
私人汽车尤其是小汽车现在已经越来越多地参与到我们的生活中来大量
但随之而来的是很大的这些都是显而易见的
小汽车也不能作为城市的主要交
假设240人上班乘坐小汽车公共汽车有轨电车的不同路面需要
图2.2 不同交通工具对公路面积的需要 Fig 2.2 road square needing by different traffic form
因为小汽车作为上下班时的主要工具时交通时个人或公共的实际总费用停车场的面积也不断提高原则
随着全球环境问题的加剧
使用小汽车的人约是一个公交乘客
所需要的道路和
机动
所占用道路空间的20倍平均每个乘客的运行费用远远超过在相同距离采用公共
而且随着小汽车数量的增加
也将引起与步行者的冲突
这种不公平性不符合生态
这种负面作用表现各越来越明显
生态居住区倡导的高效的公共交通系统
规划首先满足步行和自行车
玛夫•史密斯
约翰•怀特莱格尼克•威廉姆斯著王占忠王海银崔丹丹译绿色可持续人工环境
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车和其他客货车作为最后的选择区内建立完善的步行和自行车的交通系统保
证到达公共交通点的距离不超过10——15分钟步行距离通过发达的公共交通系统与步行系统以及紧凑的土地综合利用
推崇“关心与分享”的生活模式
减少居住——工作出行的距离等来降低
对小汽车的依赖这也离不开必要的政策和法律支持
“关心与分享”不仅体现在人与人的关系上也体现在处理人与自然的关系上在居住层面上表现为鼓励人们之间的交流和互相帮助自扫门前雪”城市的印象是十分冷漠的公共绿地
儿童游乐设施等
有一个时期城市里的居民们普遍缺乏相互交流各家各户只顾自己“各人
随着社会的发展越来越多的人呼吁改
但对人与人之间的交交流
互相帮助起到
变这种冷漠的城市生活方式如今房地产开发商们都知道设置会所运动场馆
虽然大多是出于营销的目的这些都对城市居民间的交往
流与交往也起到了一定的作用政府也用了各种方式例如设立社区休闲场所等用于促进人与人之间的交往了积极的促进和推动作用化
带给人们相互关心
相互信任
相互爱护的氛围
教育观念落后
远离经济发展的内
鼓励人们之间的合作与精
“关心与分享”的生态居住区将依靠契约关系来维持的冷漠的社会关系予以软神交流在只自私
目前
创造一个良好的居住区精神环境狭隘地从自己利益出发
使每个人都能吏多地为别人着想而不
2.2.3普及生态教育与行动参与
我国的教育发展总体水平还不高
在要求在生态和环境保护方面的教育仅仅从二十世纪九十年代起步1996年12月颁布了全国教育行动纲要
提高环境持行动执行过程
生态教育的同时
环境的决策
而且只有少部分人
批判拜金主义
明确到2010年全国环境教育体系将趋于合理与
公众不仅
还要加强公众参与环境与生态保护的宣传和支
也是生态破坏的最终受害者
履行支情权
更需要参与与相关决策的制定与
逐步将参与行
完善环境教育制度达到规范化和法制化的远景目标
公众是生态的最直接的享受者在居住区内
应该了解有关生态
更应该让居民参与生态与环境管理事务
动变成自觉维护生态的习惯
我国的生态文化还只处于萌芽与边缘的“生态觉醒”阶段自觉的参与保护生态与环境的行动
“觉醒”了只有通过多层次的教育宣传与参与活动唤起人们的生态意识并转为
同时提高全民思想道德水平
杨伟民华淑华强化环境教育与提高上海市民的环境意识生态型城市与上海生态环境建设上海上海社会科学院出版社2001
方洪庆公众参与环境管理的意义和途径环境保护2000.12
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和经济短期行为等不良倾向展势观
走出功利主义物质主义的误区促进人的全面发
当前我国已经进入加速城市化阶段此时更应该转变观念走生态化建设之路
我国城市建设将继续保持高速发展的态
树立新的生态环境发展
同时更要加
摒弃传统粗放式的发展模式
否则城市化建设可能会引发新的生态灾难
强社会文明建设提高国民生态意识扭转“人口众多地大物博资源丰富”的自大的国情观而向“人口基数大人均资源少经济和科技水平比较落后”的国情意识的转变实行经济适度增长
适度消费的发展策略
2.3 法律法规及政策支持要素
从国外的实践看
推动住宅产业科学化
生态化
集约化方向发展的一个很
包括对环境表现评
同时我
也相继制定了一建设项口环境节约能源法
固
重要的力量来自住宅产业相关的政府职能部门和行业指导部门管理系列标准价
相继我国己将其等同转化为GB/T24000系列
防治污染和保障人体健康
环境影响评价法水污染防治法
为了解决全球环境问题国际标准化组织于1996年10月推出IS014000环境环境审核和保障标志
法规和法令
如
产品标准中的环境因素都制定了相应的标准环境保护法等
国为了保护和改善生活及自然环境系列法律保护管理条例度和环境管理标准持三建设步实施
三同步同步发展
环境噪音污染防治法如环境影响评价制度三统一
经济建设
以实现经济效益
体废弃物污染环境防治法另外也制定和颁布了许多环境管理方面的规章制
环境污染事故报告制度城乡建设社会效益
项目建设坚
同征收
环境建设必须同步规划环境效益相统一的制度
排污费制度等以及地面水环境质量标准有害物限量标准等
污水综合排放标准室内装饰装修材料
2000年11月建设部住宅产业促进中心在深圳召开了“环境绿化住宅小区”发展战略及技术研讨会
会议就在我国推广生态住宅的可行性及必要性
以及实
行绿色生态住宅评定和认证进行了充分的研究与探讨建设的一个发展方向施
首先建设部出台绿色生态住宅小区建设要点与技术导则(试行)宅建设技术要点年进行了再版
2001年出台了中国生态住宅技术评估手册在行业内树立几处模范生态小区
供开发商借鉴参考
健康住
并于20022003
政府与行业部门的共识己达成
中国房地产协会副会长顾接下来采取了一系列的措
云昌在会上提出“兴建绿色住宅营建健康家园”的口号指出生态住宅是我国住宅
其次同时各地方还结合地区情况制定科学可行的生态技术评价指标体系
17
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如上海市上海市生态型住宅小区建设管理办法评审指标体系进行量化评价
最后金融支持争力
等
成都市成都市生态住宅小区
以便对具体的生态住宅
通过设置合理的定量评价指标体系
政策对生态住宅的金融支持也极为重要并给予政策倾斜
这点还难以得到实现
政府应加大对开发生态住宅
使生态住宅在市场上比传统住宅更具有吸引力和竞
但是就目前来说
18
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3 生态居住区的开发与建设
在市场经济条件下和消费者自愿参与所谓的开发商自愿参与
生态住宅区建设可以视为一个政府指导与支持
在这里
目前指的就是开发商自愿申报
开发商
公平交易的经济系统
开发商的自愿参与是关键
比如根据上海市房地资
源局上海市环境保护局联合颁布的己于2003年3月1日正式实施的上海市生态型住宅小区建设管理办法小区均可以申请原则见等
具体要求是
的要求凡是建筑面积在5万平方米以上的新建在项目方案阶段
住宅建设单位依据自愿申报的
项目方案设计资料
表
的审核意方案论证通
并递交申报表
向上海市房地资源局提出书面申请
技术可行性研究报告环保部门出具的项目环境影响评价报告书
市房地资源局与市环保局将联合组织该项目方案经专家论证
过后项目将正式列入“创建上海市生态型住宅小区”范围在这种方式下生态居住区建设的主动权完全掌握在开发商手里零散的状态生态居住区模式式
城市的生态居住区建设实际上是处于
作为城市生态建设重要单元的形成城市生态居住区系统
这样
可持续发展是城市发展的必由之路需要有规划
有步骤的整体推进
因此
才能有力地推动城市生态建设的发展
生态居住区必须要改变目前的发展市场化和风险利益分担相结合的模
采用城市生态规划和政府引导相结合
3.1 生态居住区建设模式
3.1.1城市生态居住区建设模式
城市生态居住区建设模式如图3.1所示这个模式充分体现了政府导向和全寿命周期管理的原则
在这个模式中区的区域和地块进行的审查等最后
其次
强调了政府在宏观层面上始终保持密切关注与适当指导
明确建设生态居住包括可行性研究
生态居住区的建设是在城市总体生态规划的框架下
首先需要政府进行整个城市的生态规划也就是说
保
持生态居住区的建设持续性
政府加强对生态居住区建设的审查和资质管理
规划设计审查技术方案审查以及对施工单位和物业管理公司的资质管理
加大对施工的管理
建立环境管理体系
设立组织机
并由物业
确保生态居住区的建设全过程符合国家和地方的有关生态居住区技术标准在建设施工过程中
分配相应责任
确保生态设计能够得到真正建设实施
构与人员配备
这种城市生态居住区的建设模式是从政府层面在整个寿命周期内对生态居住区建设进行指导与控制
由开发商在建设过程中对各种指标进行实施
19
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管理公司对建成的生态居住区进行管理和维护在全寿命周期内能够始终保持其生态特性
开发商 竞标 中标 获得生态居住区地块 最终的目的是要实现生态居住区
政府 制定城市整体生态居住区发展规划 指定区域地块 单位及地块备案 可行性研究报告 审批立项 规划和技术方案 专家审核批准通过实施建设 运行一年 竣工验收 物业管理介入运营 监督控制 生态居住区评估 授予准生态居住区称号 运行十年再评价合格 授予生态居住区称号 合格 不合格 处罚处理及整改 图3.1 城市生态居住区建设模式
Fig 3.1 The mode of city ecology resident construction
来源徐美平城市生态住宅小区建设研究
政府对生态居住区的评价可以采用双重标准标准生态住宅区予“准生态居住区”称号
一是准生态住宅小区二是
获得“准生
一般在投入运营1年后进行评估结果符合有关评价标准的授
不合格的要处罚相关责任者并要求进行整改
态居住区”称号的要根据评价中存在的问题进行整改和改进再经一定的周期后这里采用10年又重新进行评价
苗露野浅谈我国生态住宅小区建设的发展思路
20
评价合格的授予“生态居住区”称号
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3.1.2 开发商生态居住区建设
开发商对生态居住区的开发建设相比现在的居住区而言更为复杂
因此需要一个高效的团队才能胜任
般居住区建设规划设计能力
有其生态复杂性及全过程的生态管理建设施工能力
它的开发建设过程
开发商进行生
因为生态居住区的建设不同于一
一般来说
开发商的生态
受到成本控制能力因此
态居住区建设的模式受到开发商的综合实力的影响较大
运营管理能力等各方面的影响
由于我国现阶段城市住宅建设大都是由开发商进行的形式
作用等
都要通过开发商的具体建设才能得到实现
同时
居住区建设过程是生态居住区建设的核心过程城市生态居住区建设模式的目标
开发商建设质量的优人们对生态居住区和
劣和进程
直接影响到城市生态居住区建设的实施
生态概念的接受程度也将受到开发商建设的影响
在整个城市的生态居住区建设中态居住区建设节
就目前来说
住区建设过程是一条链的话始终保持生态化的建设模式行引导和控制
开发商生态居住区建设模式隶属于城市生
如果说城市生态居
受到城市生态居住区建设模式的约束和控制我们需要的是推进生态居住区的建设
因此
那么开发商生态居住区建设则是这个链条中一个环
并实现其在寿命周期内
不能不重点对于开发商生态居住区的建设进
3.2 生态居住区用地
3.2.1 生态居住区与整体环境
生态居住区的建设对于区域周围环境的要求比普通居住区高的大多数生态建筑对环境的要求要高需求
有的居住区也提供了一些环境景观
健
同时也比现有
普通居住区一般不能保证居民对“生态”的需要只是单单满足了人们对居住的对改善居住环境起到一定的作用
身体系等但这并不是真正的生态居住区只是比一般居住区多了一些环境因子这种居住区在其区域范围内不仅不能达到生态平衡效果和生态自然循环受到周围环境的巨大影响度空气污染影响等
一般都是在整栋建筑的运行范围和运
生态建筑与周围的环境不利于区域生态的建
但在这种生态平衡
例如
当居住区位于城市下风向时
哪怕是位于城市上风向
也可能受到周围其他因素的影响
反而会如水质
极有可能受到重
现有的大多数生态建筑都是单体建筑行期间内达到一种生态平衡的效果几乎是孤立的设和生态平衡
对周围的环境也不能起到改善和促进作用
生态居住区的选址受到城市布局和城市规划的影响并不是任意一块居住用
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地都能够用于发展城市生态居住区的内的环境
不仅要考虑居住区范围
不仅要避免外界环
城市生态居住区在选址上要充分考虑整体环境因素境的不良影响自然循环的效果境起到积极的影响化与发展
同时在面积
同时不对外界环境造成破
也要考虑周围的环境状况以及在整个城市的区位
在整个居住区内达到生态平衡和生态
使居住区内的生态系统得到优
规模上也有一定的要求
相对于一般居住提高利用效率
而且可以通过居住区内可持续的生态系统和生态循环对周围环从而将生态区域的范围扩大
生态居住区不仅选址有一定的标准
相当面积的生态居住区可优化区域交通网络小区都要设置的公共设施与服务设施而言同时提高单位面积土地的利用率
公共服务设施等可以扩大服务半径
减少人工环境对土地的占用与破坏
3.2.2 从整体出发
密切的居住环境市生态发展战略生态居住区的土地
指定生态居住区用地
是与人类活动关系最
符合城
确定可用于建设城市
生态居住区建设是要符合城市生态规划的要求
予以统一指挥
城市生态居住区是城市生态系统的一个重要组成部分
所以
就需要政府从整体出发
土地是稀缺资源对房地产开发企业来说土地是企业发展的生命线因此政府可以把生态建设和房地产业的发展结合起来态居住区的建设骤地进行招
挂
拍
通过房地产业的发展来推动生
可以通过市场有计划有步
即
指导开发商对城市
对指定用于生态居住区建设的地块
开发商获得地块前事先就知道地块是具有指定用途的
确定生态居住区用地
专门用于建设生态居住区自己的开发行为因此将受到约束
政府从城市生态整体规划的角度进行生态居住区建设到城市生态建设中去要求
生态居住区建设的主要作用在于一是通过在城市内指定部分地区地段地点
相当于一定区域内的试点
既可以把生态居住区建设融入
二是将指定用于城
让开发商明确建设的具体内容和
开发商取得土地使
有利于政府
从源
又可以为将来的建设提供借鉴与参考
市生态居住区开发的地块出让给房地产开发商
负担起相应的责任
减轻政府压力
的部分责任
同时通过建设生态居住区来担负起城市整体生态建设三是在明确责任义务的前提下
促进城市生态
相比当前的自愿申报方式来说
用权之后必须进行生态居住区开发
总之
在推进城市生态居住区建设的过程中处于主动地位头处加以大力掌握与监督建设和城市生态化进程
通过政府从确定建设用地起开始实行城市生态居住区建设指导
最终有利于形成城市生态居住区系统
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3.3 生态居住区规划设计
3.3.1 生态居住区规划设计思想
建设生态居住区离不开创造性的规划设计能及其他诸多方面与传统居住区均有质的不同念与方法系是必要的
在新的生态价值观指导下
布局
能源等
可以认为是在现有的设计
生态居住区无论从结构或者是功因而必须转变居住区规划设计观
方法
技术
手段
创立着眼于生态的规划设计理论与方法体
用新的体系去研究生态居住区规划设计的原理
等问题是一种主动预测性地把握影响建筑环境的因素方法上
如结构
从表3.1中的对比不难发现生态设计观要求设计师以可持续的眼光审视所有
材料
增加对环境的考虑
在设计阶段就将环境因素作为设计目标和出发点
表3.1 传统设计观与生态设计观的比较
Table 3.1 Comparison of the tradition design view and ecosystems design the view 比较因素 对自然生态秩序的态度 对资源的态度 设计依据
传统设计观
以狭义的“人”为中心
以“人定胜
人成
生态设计观
把人当作宇宙生物的分子
像地球上的任何
力求对环境的影响最小化
天”的思想征服或破坏自然为凌驾于自然之上的统治者
一种生物一样把自己融入大自然之中
没有或很少考虑到有效的资源再生利用及对生态环境的影响 依据建筑的功能性质及成本要求来设计
要求设计人员在构思及设计阶段必须考虑降低能耗功能
资源重复利用和保护生态环境 性能及成本要求来设计
其终极目的是改创造自然
易回收
经济不产
依据环境效益和生态环境指标与建筑空间的
设计目的 以人的需求为主要目的达到建筑本身的舒适与愉悦
为人的需求和环境而设计变人类居住与生活环境社会的综合效益
满足可持续发展的要求
施工技术 在施工和使用过程中很少考虑材料的回收利用
在施工和使用过程中可拆卸
生毒副作用并保证产生最少的废弃物
生态建筑——面向未来的建筑
来源周浩明张晓东
生态规划设计方法是着眼于生态价值观基础上的而且
生态整体规划设计对新的人居环境的创造
以人与自然和谐为价值取
更重
向的目的是创造和谐发展的人居环境达到人工环境与自然环境的协调与平衡
不仅表现在物质形体上
而是批判
这种生态规划方法是在
要的是体现在社会文化环境的形成与创造上
它既是一种改进物质环境的有效配
置的技术手段也是一种改变现存的居住问题的方法地继承
并引入新的思想和手段
这种理论方法不是全盘否定或者抛弃现代居住区建设与规划方法
注入新的观点和内容
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对传统居住区建设与规划方法反思与总结的基础上现的是一种“平衡”或者“协调”型的规划思想协调经济发展
社会进步
稳定的方向发展实现人为活
自然
环境保护之间的关系
社会和谐共生
以生态价值观为出发点促进人类生存空间向更有序
消极
体
它把人与自然建筑看作一个整体
生态规划设计既不是以减少人类利益来保护自然实现人与自然公平协调发展
被动地限制人类行
这是生态
也不是以人类利益为根本前提的狭隘人类中心主义而是一种主动创造新生
促进代际公平与可持续发展的思路
居住区规划设计的最高目标
能源系统
生态居住区的能源系统太阳能筑节能
风能
地热能等
3.3.2 生态居住区规划设计要点
是用于保障居住区内居民日常生活所需的各种能源组成
生态居住区的能源系统规划
从而达到节能
重点并能达如供
重点应该放在建
结构的总称它由常规能源系统如电能天然气煤气等和绿色能源系统如
常规能源系统优化与绿色能源和开发利用等三个方面使各建筑能够达到冬暖夏凉
隔热上
建筑节能是通过科学合理的建筑热工设计居住环境降耗
减少环境污染的目的
运用建筑技术手段来改善住房的
主要是建筑主体节能
减少对机械设备的使用
在建筑节能设计方面
应放在围护结构的保温暖系统节能
使建筑节能满足国家现行的有关标准还可以采用其他的能源节约技术和措施节能电器
到节能效果优于国家标准的目的
太阳能利用设施
循环使用建筑材料等
节水设备等优先使用可再生能源
在生态居住区中
如太阳能
核能
生物能同时提高绿色达到同样的
尽
应使常规提高各种
常规能源目前的使用占能源使用的相当大比重能源的使用量控制在一定范围内
绿色能源是指清洁地热等能源的利用效率供热因此
高效
能源的使用效率避免因多能源结构造成能源浪费
可再生的新型能源
在常规能源的设计中必须得到优化
绿色能源的使用量应至少应达到总能耗的一定比例以上
研究表明
有效利用能源即鼓励使用高效能源生产和应用技术
制冷的效果使用高效技术可以比使用低效技术减少20%——60%的能耗在生态居住区的设计中应通过各种措施鼓励人们改进现有的低效技术
生态居住区虽然要加大可再生能源的比例因此在能源利用过程中仍应注重节约能源
提高能源生产和传输效率
内蒙古科技与经济
2004
3
68
量降低运行成本不是无条件的热供暖
但对它们的利用也提高利用率
集中供
改善墙体热工性能都是节能的重要措施
张玉华等浅谈建筑节能技术措施
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水环境系统
生态居住区的水环境系统是指在保障居住区内居民日常生活用水的前提下使用各种适用技术先进技术与集成技术达到节水目标改善住宅小区水环境能使小区水系统经济直饮水
中水
稳定运行且高度集成的水环境系统
污水处理与回收利用
它由小区给水
重管理稳小区管道
雨水回收与利用
排水等系统组成
生态居住区的水环境系统的建设重点应放在节水统集成三个方面上方面求稳定
点加强节水器具的使用
在水的重复利用方面
水的重复利用与水环境系
在节水方面设计
施工
根据国家节水条例及节水型城市必备的条件
重点可放在水环境系统的规划
重点宜放在中水使用和雨水收集
在水环境系统集成方面
特别是水环境系统的水量平衡维护管理时必须简明
输入输出关系以及系统运行的可靠性
工艺选择时讲究集成
定性和经济性提倡系统设计时注重优化设备运行时力
水环境系统的建设目标应符合一定的要求
各类水质必须符合国家相应的标准
的整体节水量应能达到一定的比例
气环境系统
生态居住区的气环境系统环境系统和室外环境系统组成能够很快地排出由使用者空气
是指居住区内居民所处的大气环境
它由室内气
室内气环境系统的设计应主要考虑良好的通风系统并能尽量均匀地输送到各个房间
一个良好的通风系统同时补充一定的室外在使用过程中
除了在污染非
通依靠
设备所产生的室内空气污染物
给住户带来舒适感
风系统应该多考虑自动通风系统设计中注意平面布局和门窗洞口的布置
室外自然风和室内简易设施尽量利用风压进行自然通风排湿常严重以至于室外空气的质量不能达到健康要求的时候通风来给室内提供新鲜空气赖
从而节约空调能耗是最好的是不可能的
如果室外温度比室内温度低
自然通风最大的益处首先是建筑内部的空气质量环境的改善
应该尽可能地使用自然那么用自然通风来降温总要做到完全的自然通风即充分利用自然通风系
建筑形体和洞口
自然通风的另一个益处是能够降低对空调系统的依
然而室外环境并不总是满足自然通风的需要当代建筑中最常见的是混合使用各种手段
绿化等来进行改善
统的同时也配置机械通风和空调系统
室外气环境可以通过通风也可以减轻大气污染排放
声环境系统
建筑布局
设置可以改善通风效果居住区绿化具有良好的调节气温和增加空气湿度的效应
改善大气环境质量
提高空气质量
在设计中
居住区声环境已经成为现代人追求
要减少住区集中污染物的
规划有利于空气流通
随着城市居民对居住区声环境日益关注
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的人居环境品质的基本内容之一源的分布范围和时间更广泛声干扰严重等要求更高
另一方面
现在一方面是噪声源的数量日益增加
早晨
晚间
文化水平的提高
噪声
例如休闲活动范围的扩大随着经济收入
周末的噪
人们对声环境品质
居住区的规划设计受到城市规划的影响场地设计中民的影响声环境靠近声源来分析
如
应注意使居住区远离噪声源当对于功能分区不合理
住区规划设计不能满足声环境要求时利用合理设计居住区建筑布局和控制
生态居住区开发前期在项目选址及并对周边噪声源进行测试分析
当居
就应该采用人工措施减少对外部噪声对居道路噪声干扰时等只能采取更全面的措施减弱噪声的方法和手段来营造一个和谐的
将卫生间
交付使用后 建造阶段 购房阶段 规划阶段 将卧室尽量设在背离噪声源的一侧厨房工作阳台等
采用合理的建筑布局形式减弱噪声传播等如果在规划设计
则可获得
从投资与收益的角度
噪声控制措施的花费 阶段就认真考虑保证良好的声环境品质最好的效益
规
生态居住区的声环境系统的设计十分重要室内使室内
外的噪声控制上
划设计的重点应放在住宅及减少噪声传播的措施
声环境品质 图3.2 声环境品质与不同阶段噪声控制措施花费的比较 Fig. 3.2 Costs and result of different stage on noise control 来源柳孝图人居声环境品质及相关的保障技术 外的噪声等级符合国家的有关标准
提
光环境系统
生态居住区的光环境系统是指居住区内天然采光系统与人工照明系统在采光方面求
同时要充分利用天然光源
合理进行住宅内的人工照明设计
心理
卫生
应保障居民享有尽可能充分的日照和采光以满足卫生健康的需
节约能源
为居住者提供一个满足生理
健康要求的居住
有益
高住宅光环境质量
环境太阳光是一种巨大的安全的清洁的天然光源把天然光引入室内照明可以起到节约能源和保护环境的作用于身心健康
住宅的一定比例的房间应
还要注重室外景观的可观赏性
它主要包含三个方面的内容
要考虑绿色照明技术
不应使住宅格局阻碍对室外景观
同时还可以创造出舒适的光照环境
在利用太阳光进行采光的同时要避免产行光污染能够自然采光的观赏视线
同时要保证居住者的私密性
在照明方面设计方面
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照明器材的清洁生产但包含有高新技术
热环境系统
绿色照明照明器材废弃物的污染防治
因此
绿色照明技术不在规划设计中要
而且也包含有行之有效的传统技术
重视对已有技术潜力的挖掘和对高效节能灯器具的推广和使用
生态居住区的热环境系统宅供暖和空调技术
是指采用符合节能
环保湿度
卫生安全原则的住
使室内热环境达到一定的温并能根据气象条件和居以保证室内热环境满足
门窗
住功能的变化进行调节满足人体健康性舒适性的要求
对住宅的围护结构的热工性能和保温隔热提出要求舒适要求冬季供暖室内适宜温度为20~24度住宅的供暖
空调应该采用清洁能源
建筑围护结构的四大围护部件分别是门窗的绝热性能最差的不同
节能效果也大不相同
夏季空调室内温度为22~27度墙体
屋面
地面
其中
并因地制宜采用新能源和绿色能源
是影响室内热环境质量和建筑节能效果的主要因素
在围护结构的节能设计中节能投资的效益最显著
水体
由于材料
应考虑增加的成本额
度以及在此额度内采用何种方式
绿化系统
生态居住区的绿化系统休闲设施等内容组成的的绿色开放空间
是由植物地形地质以及道路组团内绿地
园林小品
按照居住区中心绿地宅间绿地等级划分
生态居住区的绿化系统更应强调其生态功能在设计中还应加强立体绿化的设计景色优美
设施齐全
绿地是提供光合作用绿色再生
机制的主角它具有清洁空气释放氧气调节温湿度保持生物多样性等功能
另外绿地还应加强提供户外活动的场所的设计要求卫生整洁适用安全
同时保证一定的文化功能
是指对居民日常生活所产生的生活垃
减量化
无害化的原则
垃
通过园林空间
植物配置
小
品雕塑等提供视觉景观享受和文化品位欣赏
废弃物管理与处置系统
生态居住区的废弃物管理与处置系统圾进行收集
存放
运输
处置等措施
生态居住区的废弃物管理与处置应遵循资源化大件垃圾效果好能源
可堆肥垃圾成本低如焚烧热等
有害垃圾等
圾分类标准按不同地区对垃圾收集与处理的不同要求进行分类如可回收垃圾
垃圾的收集要实行袋装化
选择密封容器
存放收集率应达100%分类率应达50%如果是在居住区内进行处置应选用
易操作的工艺与技术进行有效利用
同时还应加强对处置过程中产生的二次
如果要通过运
加强对城市现有的垃圾处
还要注意不能产生新的污染
输到其他地方来处置则要注意不能产生过大的成本
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理设施的利用
对于材料
部品的
既
绿色建筑材料系统
生态居住区的绿色建材系统是指在生态居住区的建设中选用都必须符合国家相关标准保护了自然环境生态系统的影响
有利于形成
也为未来节能了自然资源
尽量使用已取得国家论证的绿色建材或产品
并最大程度地减少对本地和对全球
健康和符合可持续发展原理的材料可以减少对自然环境的影响健康的室内环境这些材料往往具有如下特征
有利于建筑节能
在材料的生产过程中消耗能源低 低化学挥发性 保养要求较低 在制造和安装过程中
不会让工人冒健康风险 低毒性
具有再利用和循环使用的可能性
含污染物低
3.4 技术经济分析
生态居住区开发建设是城市生态建设的一项重要内容作为一种商品中
无疑需要市场机制来运作
供给驱动
是由于人们对居住区
与此相
可持续发展是需求拉动
就生态居住区而言
其其
同样也要考虑可持续发展的问题
政策推动等一系列因素相互作用的结果
需求起到了主要的作用
可持续的生态居住区的住宅消费是一种新的消费模式上适用适应
环境和生态的重视而产生的为适应这种模式生态居住区的建设必须做到“技术
经济上可行政策上鼓励”才能使生态居住区得到可持续发展
良好的环境质量是经
而短期的经济增长是为提高人们
经
生态居住区建设的可行性必须建立在对生态和环保技术及由此而引起的微
环境质量和环境状况都是值得人们关注的
可以促进人们的长远利益
更直接地增加当前的利益
从而减缓了经济增长
进行大规模
观经济效益和宏观效益全面综合的基础上
经济利益的生活水平坏生态环境件
济发展的物质基础
如果一味地追求短期的经济增长就会破我们既不能为了迅速提高人们的住房条低效益
低技术的建造
也不能不顾及
高技术
高效益的短期内无法推广
而过于强调生态环境保护就会对经济增长加以种种资源利用上
济开发上的限制
而置环境保护于不顾
绝大多数人的居住状况的绿色建筑的建造
马传栋城市生态经济学
而一味追求高造价
解决这一矛盾就牵扯到绿色建筑的技术发展程度问题
北京
经济日报出版社
1989
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3.4.1 生态居住区建设的技术含量分析
生态居住区建设实施中主要使用的技术为适宜性技术间技术和高新技术的合理组合经济发展不平衡理念而对现实的智慧含量
自然资源相对紧缺等国情选择技术上的相对简易性
即传统建筑技术
中区域低技的
基于中国当前的经济与科技发展水平不高
建筑师刘家琨曾指出“相对于高技
注重经济上的廉价可行
适宜技术将在一定时期内成为中国
充分强调对
技术水
建筑师进行创作时必须而对的现实
古老的历史文明优势的发掘利用扬长避短准和建筑艺术之间寻找一个平衡点家或地区的建筑策略
”
力图通过令人信服的设计哲学和充足
在经济条件
以低造价和低技术手段营造高度的艺术品质
由此探寻一条适于经济落后但文明深厚的国
有条件地使用高新技术
又要发展
既
我们在生态居住区建设中广泛使用适宜性技术保证人们的生活舒适度
又不对环境构成破坏
即要生存并且使两
者达到最佳的平衡关系这样才能实现绿色建筑的“可持续发展”
表3.2 主要生态技术的技术水平
technique level of main ecosystem technique Table 3.2 The
主要技术类型 产生时 发展水 复杂程 效益效 附加设 造价水 发展前
间 平 度 率 备 平 景 诱导式的构造技术 绿化技术 太阳能热水技术 太阳能发电技术 其它洁净能源利用技术 机械恒温换气系统 节能照明技术 节水技术 垃圾回收利用技术 中水处理系统 噪声处理技术 绿色建材技术 智能管理技术 来源李杰
早 早 较晚 晚 晚 较晚 晚 晚 晚 晚 较晚 晚 晚
绿色建筑的环境评价
成熟 成熟 成熟 不成熟 不成熟
简单 较复杂 较复杂 复杂 复杂
较高 较高 高 高 较高 高 高 较高 较高 较高 不高 高 较高
无 无 有 有 有 有 有 无 无 有 无 无 有
低 较低 较高 高 高 较高 较高 较低 高 较高 较高 高 高
较好 好 好 好 较好 较好 较好 较好 好 较好 一般 好 好
较成熟 较复杂 成熟 成熟
较复杂 较简单
较成熟 极复杂 较成熟 较复杂 不成熟 较复杂 较成熟
复杂
不成熟 极复杂 2002
为了更好地探讨生态居住区建设的技术适宜性问题
刘家琨叙事话语与低技策略
王伯扬等编
建筑师
北京
中国建筑工业出版社
1997
49- 50.
我们有必要对主要的生
29
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态技术类型从产生时间不一定具备所有这些技术首先应该选择造价低械的恒温换气技术技术等发展道路
发展水平因此
技术复杂程度使用过程中是否需要附加设
我们机
备效益造价发展前景等进行综合的考察详见表3.2目前生态居住区并
在现代城市居住区走向生态化的过程中
如诱导式的构造技术
如太阳能热水技术
不需附加设备的技术节能照明技术
绿化技术
被动式的太阳能利用技术等有广阔发展前景的技术
其次选择高效的成熟技术
绿色建材技术等
最后选择复杂程度高的拥
智能控制
走出一条切合实际的
如太阳能发电技术垃圾处理回收利用技术
这样在生态居住区的建设与推广中才能循序渐进
3.4.2 生态技术的经济性分析
为了进行绿色建筑的经济可行性研究以得出结论利于节约能源效益
表3.3 主要生态技术的经济性能
Table 3.3 The economic function of main ecosystem technology
主要技术类型 前 期投 维 护节 约节 约减 少
入 费 用 能 源 资 源 污 染 诱导式的构造技术 绿化技术 太阳能热水技术 太阳能发电技术 其它洁净能源利用技术 机械恒温换气系统 节能照明技术 节水技术 垃圾回收利用技术 中水处理系统 噪声处理技术 绿色建材技术
低 较低 较高 极高 高 较高 较低 较高 高 较高 较低 高
低 较低 较低 较高 较高 较高 较高 较高 较高 较高 较低 低 高
2002
较好 一般 好 极好 好 极好 好 一般 一般 一般 无 较好 较好
无 一般 无 无 无 无 无 好 较好 较好 无 较好 无
好 好 好 极好 好 极好 较好 一般 极好 极好 好 很好 无
经济回收 期 短 较短 较长 长 长 长 短 短 长 较长 较长 较长 极长
首先对绿色建筑的主要技术类型的资
它们有
金运营状况进行分析表3.3列出了这些技术经济运行各方面的比较从中我们可
各项生态技术具有较高的前期投入和较低的后期维护费用节约资源
减少污染
因而经济回收期相对更短
这些技术在经济方面的优越性
使得生态居住区较普通居住区有更佳的综合
智能管理技术 极高 来源李杰绿色建筑的环境评价
30
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首先生态居住区的经济效益优于传统居住区它虽然有着更高的前期投入
材料的限制以及各种附可节约更多的后期投入
和建造费用加设施决定的和维护费用
这主要是由生态建筑的设计和技术复杂性但由于它对资源的高效利用和循环利用从而缩短了经济回收期
其次
生态居住区更加注重地域特征以及
人们的原有生活方式的维持率
产生了巨大的社会效益
拥有更加自然的表现形式和更加舒适的生活环境
从而大大提高了人们的生活质量和工作效生态居住区的生态和环境效益是传统居住区
少污甚至无废
无污
环境效
最后
带给人们长久的精神愉悦和身心健康所无法比拟的
其主要体现在生态居住区是少废
益更多地属于隐性效益不直接产生经济价值却能保证经济价值的可持续获得因此更加值得我们重视
3.5 施工过程中的生态管理
生态居住区的施工是可持续发展思想在工程施工中的应用
它不是独立于传
统施工技术的全新技术而是用“生态”的眼光对传统施工技术的重新审视是符合可持续发展战略的施工过程管理关注生态的施工过程与管理对于工程施工而言并不是很新的内容
通过降低施工噪音
减少施工扰民
减少材料的损耗等在大
多数施工现场都会引起重视成尽可能小的影响
而可持续发展思想在工程施工中应用的重点在于将
“生态”作为一个整体运用到工程施工管理中去以便在建造过程中对环境资源造
3.5.1 确立生态目标
与资源的节约利用
建立目标体系
在施工过程中
对能源
对地球的危害如何降低等
必须依据项目的
建筑施工单位在进行施工前首先必须确立环境目标
对环境的不利影响如何达到最小
一系列问题在项目施工前应该有明确的目标
而该目标的确定
具体生态目标和业主在招标文件中的规定同时考虑施工过程中可能产生的影响根据生态居住区的特征把建筑在施工阶段的生态环境管理目标整理如下
施工单位在制定环境目标体系时环境因素况达
法律
使所定的目标切实可行以便目标分解和考核对于不同的项目次和相关岗位上
除充分考虑自己的环境方针外
经济修订
如在不同的住宅
法规和其它相关要求以及技术
环境目标应定期评审
还应考虑
运行和经营等方面的情
同时目标体系应尽可能量化并运用环境表现参数表
并且该指标应该可分解落实到相关层使其具有可测量性
应该有不同的量化数值
有不同的具体指标
环境指标应尽可能量化
项目中对各项指标有不同的要求并且有不同的侧重
3.5.2 建立管理体系设立组织机构分配相应责任
必须在企业内建立并实施一套结构化的
为了有效地实现生态环境管理目标
31
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管理体系这个管理体系是建筑施工企业内整个管理体系的有机组成部分
在建立环境管理体系时使之适应要求
可选择一个管理系统
不应
成为孤立的管理系统可通过修正实现
调整
如质量管
理体系作为实施环境管理体系的基础各体系要素也不必独立于现行管理要求
整个组织机构的结构必须有利于环境目标的
但应该注意
环境管理体系的结构会因式分解同的项目而异
职责
权限做出明确的规定
目标
生态环境管理体系的有效实施要靠企业内的所有部门承担相关的环境职责必须对每一层次的任务案都要逐级细化
指标和环境管理方
并形成规章制度或文件形式
对生态环境产生重要作用的工作外交流
建立常规运行的控制程
阻
人员进行培训并把他们安排在相应的岗位上赋予他们相应的责任建立程序针对企业施工时所产生的重大环境影响进行内序
使之与方针
目标始终一致
止或缓和对环境的破坏或环境影响
建立了环境管理体系后
因为整个环
没有尘土
还包它同生
建立针对事故和紧急情况做出反应的程序
3.5.3 采取一定的技术方案与措施
必须有相应的技术方案与措施来支持
境管理体系的目标实现与否归根到底需要技术与措施的有效实施飞扬
没有噪声扰民
在工地四周栽花如对雨水的处理
种草
生态居住区的施工过程并不仅仅是指在工程施工中实施封闭施工括了其它大量的内容态设计一样
实施定时洒水等这些内容
对能源与资源的最有效利用等
涉及到生态与可持续发展的各个方面同时是生态设计能否实现的
关注生态的施工作必须要加强生态
关键如果没有良好的施工生态管理
当前我国施工管理水平有限用并不明显
效果较差也是一个重要原因
这除了认识上的不足外
因此
再好的设计也只是纸上谈兵企业管理水平低
还未达到系统综合的程度
关注生态的施工经济性
实施关注生态的施工过程规范化
意识实施科学管理提高企业管理水平使企业从被动地适应转变为主动响应使企业实施关注生态施工过程制度化进可持续发展的作用
可能减少场地对周围环境和居民的干扰材料的回收与循环使用等质量能够延长项目寿命
将充分发挥关注生态的施工对促实施关注生态的施工管理
应尽增加
增加施工单位的积极性
提高资源能源和材料的利用效率
但采用这些手段的前提是要确保工程质量降低日常运行费用
本身就是生态与可持续发展的体现
好的工程
利于施工者和使用者的健康和生命
安全促进社会经济和谐发展
3.6 生态居住区生态责任与收益分析
开发商的行为是经济利益的驱动
消费者的行为是对居住质量的追求
要求
投入“物有所值”本质也是一种利益驱动政府的行为是一种历史责任一种使命
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在市场环境下费者
政府部门
城市生态居住区建设系统受到众多因素的影响
必须考虑三个方面的内容
要使城市生态居开发企业
消对
住区建设运行系统运行达到最优结果
生态居住区商品住宅的购买者现在付出的价格包含未来生态的现值成分开发商而言种预先支付有相应的责任
销售价格里面包含有未来生态的现值
因此
单的商品房买卖关系
买卖过程不仅仅是简
同时
考虑
更重要的是买方对生态商品房的附加值——未来生态的一
政府与物业管理公司也要
买方与卖方在未来生态收益与风险分配上要达成一致
销售价格里面包含有未来生态的现值
因此
城市整体生态环境的改善与居住区生态的维持和管理
3.6.1 开发商的责任与收益分析
对开发商而言态的一种预先支付
买卖过程不仅
仅是简单的商品房买卖关系
更重要的是买方对生态商品房的附加值——未来生
买方与卖方在未来生态收益与风险分配上要达成一致
作为以企业价值最大化为目标的生态居住区开发建设主体——房地产开发商其之所以积极采纳生态维护及环境保护技术和措施是因为经济利益的驱动只有保证生态居住区的商品住宅销售总额获得一定的率相差不太大的经济利益
在生态居住区的建设过程中诺
另一方面
开发商应该是首要的
与开发普通居住区的利润
开发商在确定
还有
一方面
才会积极采纳生态维护及环境保护技术
开发生态居住区之后所做的宣传推广可视为对政府及社会提供生态居住区的承
卖的不仅是商品房
开发商在向消费者销售商品房的时候
无论是哪个方面
整个居住区的整体生态系统另外开发商在整个开发建设与销售使用过程中获得的是现实利润的最大部分
开发商都必须向政府和社会以
已经把所有的投
及消费者提供符合要求的生态居住区及住宅
按照目前的商品住宅开发模式入收回毫无关系
同时已经获得了一定量的利润
开发商把房子销售完成后
过了保修期
开发商与住宅的运行情况
而开发商的
此时运行交由物业管理公司进行管理这是现行的简单的商品房买卖
物业管理公司是
相
的程序和模式开发商不参与对生态居住区全寿命周期的运行管理
建设行为将对生态居住区整个运营期的生态状况产生重要影响住宅居住区运行使用期的管理者和维护者使管理者和维护者的权利
但物业管理公司在建设过程中不能行
因此
物业管理公司应该以保证不会出现物
却要承担开发商建设的生态系统维护管理的责任
体现在经济与技术支持方面
当于是开发商把部分责任与风险转给了物业管理公司与开发商之间达到一定的协调有的利润收入
业管理公司去解决开发商应解决而未解决的遗留问题
这也需要政府部门的大力协调和监督
同时保证物业管理公司应
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3.6.2 政府的责任与收益
在整个生态居住区的建设过程中收益主要是宏观的生态收益这一过程中
生态建设而加重财政负担控制与监管作用
首先
政府要对生态环境状况负责
对资源和能源关注的是资源环
因此政府更关心区域整体环境价值的提高
政府获得的利益应该说是最大的
政府的而在
包括居住区环境好转因此
城市生态系统平衡等
政府不产生直接的投资或大规模支出不会由于生态居住区和城市
更应发挥其
政府在生态居住区的建设过程中
政府代表社会公众利益
的可持续利用负责
境的可持续发展目前在“科学发展观”的思想指导下政府的责任更是责无旁贷生态环境关系市民百姓的切身利益化建设
其次
政府可以在法律许可的范围内进行城市生态
一方面
政府要通过各种优惠政策和使开发商从生态居住区的开
手段监督开发商对居住区的生态情要为消费者提供
在生态居住区的整个运行使用
对生态居住区的建设做出规划
要强调政府的指导与控制职能
奖励措施鼓励开发商投身于城市生态居住区的建设发中获得的收益与普通居住区悬殊不太大的开发行为过程中况进行持续地
另一方面
确保开发商履行自己的承诺周期性的监测与评定
另外
同时通过各种措施
政府要对物业管理公司的管理和维护行为进行监督
政府在整个生态住宅小区的建设与运行过程中
权益保障包括提供必要的信息与技术支持等使消费者享有真正的生态居住区
3.6.3 消费者的收益
生态居住区商品住宅的购买者现在付出的价格包含未来生态的现值成分态居住区的商品房由于在生态建设上加大了投入价格自然也要贵
但是
将会在整个运行周期期间逐步得到补偿住质量的提高
社会环境质量的好转等
因此其成本比一般住宅要高
这一部分多出的价格也包括隐性收益如居
即效用
由于生态居住区的生态收益性
生
最终收益的补偿部分可能比当初的付出
但又考虑到其支出应“物有所值”
还要多这个补偿既包括显性收益如能源节约的收入
消费者追求健康舒适的居住环境——价值比可以使消费者接受过程得以反复进行
同时使用期间的生态效果既能直观感受又客观可
测以便成为生态居住区经济系统持续健康运转的原动力“开发—销售—再开发”
消费者既是生态收益的直接受益者抗生态风险方面是分散的弱势群体态风险首先便转移到消费者头上树立生态意识
注意自己的生活方式
因此
也是生态风险的直接承担者对于生态居住区的业主而言
他们在抵
生
一方面要
处于被动地位一旦买卖双方签订合同
避免不当的生活方式造成对生态的伤害
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另一面极应对风险
消费者要有生态风险规避意识不仅要通过自身努力来抵抗
当出现生态风险的时候化解风险
消费者应当积
也要主动借助政府的力量规避
将风险的影响最小化
3.7 政府对生态住宅进行消费补贴的模式
3.7.1 政府实行消费补贴的原因和目的
为了鼓励生态居住区的建设或者直接经济补贴等
需要明确的是替治理
政府可以考虑实行相应的消费补贴
例如更优越的贷款条件
不是直以预防代
私人即对购买税费的减免
生态居住区的住宅产品的消费者实行补贴
以刺激生态居住区的建设和消费
这种补贴是专门针对生态居住区的生态消费而设的
补贴是将对未来环境的改善提前到现在产生良好的社会和生态效益
装修或改造时
接为住房和生态建设而设的
并延长住宅的使用期
目前在法国
住宅的房产主如果需要对住房进行修缮境性质的工程
ANNH负责受理申请居住区的发展上
只要是属于改善居住环
均可以向法国政府申请补助金由国家改善居住环境事务署
在生态
审批和发放补助金等事务
我国在改善低收入人群的住房条件的过程中也采用了政府补贴方式
我国可以借鉴发达国家在住房环境建设的做法
我国国情的生态居住区建设道路
走出一条适合
3.7.2 补贴的方式与注意事项
政府进行补贴的方式应该以对消费者更优惠的贷款方式要方式
目前
我国住宅消费要交纳的税费较少
或者直接进行经济补贴按照现行
严格确保补贴额标准
对新建
费方面入手进行减免与实际生态水平相配比生态居住区进行评定打分干等份
另外
减免相关税费为主
环境相关的税
应该从与生态
在这种补贴过程中要注意两个问题一是要确定补贴比例
中国生态住宅技术评估手册
将生态居住区评估合格的基础分数与满分之间分为若
生态建设评定的分数越高但并不意味着政府的补贴和建
商
开发商相当政府的补贴
根据评估分数所处的等级不同来确定相应补贴额度或比例在补贴中要求补贴与收益成正比例关系
政府的补贴就越多
带来的生态和环境收益越多设成本相等
因为补贴的主要目的之一是调动开发商主动进行生态环境建设
如果全部成本由政府支付
因此
对减轻政府的经济负担无益
品房房价里已经包含了生态环境的成本于利用政府投资进行环境建设商的财务和经济指标
更不会影响到开发
无助于引导开发商自觉进行环境建设
和开发商的投入应该确定一个相对平衡的比例
晨光.私人修房,政府补贴
在这个比例关系下能够使得开发
法国改善居住环境的一项有力措施.首都经济. 2002(9).
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商主动寻求并普遍能达到生态建设的成本及收益的最佳均衡点务杠杆效应获得了更多税收和生态效益
二是要对住宅的生态建设成本本下的经济适用性和生态性
新材料来实现
同时节省了生态投资
生态指标加以核算和控制
政府也利用了财鼓励一定投资成也可以通过对
居住区的生态建设改善可以完全依靠新技术居住区的现有普通条件的最有效利用来实现式结合使用
都要考虑生态建设的成本
无论是哪一种
或者同时将两种方
一般而言对现有条件的最有效利用的
别墅就是一个很好的例
目前
有
例如高额引进高技术景观植物不仅增加
灌
草
生态建设成本往往低于在规模采用新技术和新材料的成本
在不考虑经济适用性的话子设施
但在最少投资的情况下景观植物
生态目标是容易达到的
经济适用性与生态则不太容易同时达到
的开发商在居住区的生态环境建设上投入了相当多的资金
铺设大面积草坪等
差一定距离了初始成本限制
高技术设施可能带来更长久的隐形的生态破坏也增加了后期管理成本
这种生态投资与我们的经济适用目标就相草坪公共绿地的生态效益是由乔
组成的植物群落草坪公共绿地的25%养护投入是植物群的3倍通常还有进入
经济适用性就要求放弃这种华而不实的建设以生态规划控制指标为基数
其他环境因素都应该以生态规划控制指标为参照来进行设计和建设
3.7.3 政府进行消费补贴的意义
美国的一项研究结果表明尽管人们广泛地支持建筑行为要对生态环境负责但很少有人愿意为它花费额外的钱政府制定缜密的投资计划本
政府采用对消费者进行的“人头补贴”可以刺激消费者购买生态居住区的住宅同时避免“砖头补贴”无法补贴到购房者的缺陷用到需要补贴的人头而言
对消费者来说
产品销售速度加快
由于政府的生态消费补贴直接作
对开发商
同时
由补贴间接带给
全部转化为消费者的福利满足
另外在目前我国进行的经济适用房项目上
销售
做出监控
会加大政府的成
实行的是对开发商的补贴形象地称为“砖头补贴”这种住房供给者补贴政府需要
同时对分配方式
可以使开发商获得大量利润
开发商的收益增加可以弥补生态建设投入的增加益而更注重生态建设的统一境向良性发展
容易自发地形成更高的生态标准
购房者得到了好的居住环境
使住宅
由此刺激开发商为了自己的利居住区和城市的整体生态环
开发商没
在前期规划设计和后期建设上更追求生态建设与利润目标
并能在使用中节省成本
周小和城市公共绿地建设的经济学分析上海经济研究2003(9)
玛夫史密斯,约翰怀格莱特,尼克威廉姆斯著,王占忠王海银崔丹丹译.绿色可持续人工环境.北京中国环境科学出版社.2003.
龙驰住房政策中砖头补贴与人头补贴的经济学分析中国房地产金融2004736~37 36
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有大量减少收益同时建立了良好的企业形象整体环境有所改善相比直接对
生态建设进行投资而言这种方式不加大政府负担可以说是达到了多赢的效果
政府对生态居住区的住宅消费进行补贴的过程着市场的不断发展与成熟
竞争也在所难免
是通过消费者的巨大的消费
同时
随
能力而产生的市场推动作用来促使开发商自觉地进行生态建设的过程质量的提高同时给城市生态建设和生态居住区建设模式提供参考
这也会在一定程度上促进生态住宅
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4 生态居住区的运营管理
要使生态居住区能够始终保持生态性进行管理与维护态
需要在整个使用时期内对生态居住区
由于住宅用地的土地使用权
确保生态规划与建设的顺利实现
出让年限最高可达70年因此在这几十年的时间里如何始终保持居住区的生
并能通过定期的生态评价
是一个相当有挑战性的问题
4.1 生态管理
4.1.1 生态管理的概念
一个规范的生态居住区整
要使其发挥应有的效益即生态管理
生态规划设计
建设固然重要
但只有这些还不完认为管理的目的
还必须加强管理
而且要实施可持续的科学管理
传统管理的观念是建立在以人为中心的基础上的
是为了人们获得更多的利益和更高的价值视了自然系统无法达到人与自然的和谐
这种管理方式强调社会经济系统而忽
以人与自然的和谐为目以确保其功能与价值的
在生态管理中则把人放到整个人与自然的系统中去经济学持续性
社会学和管理学原理
可操作的目标
合理经营与管理居住区
标人的利益不再是惟一强调的生态管理强调整体综合管理要求融合生态学
生态管理的要素包括 确定明确的确定管理对象 提出合理的生态管理模式确定影响管理活动的政策作
仔细选择和利用生态系统管理的工具和技术
生态管理包含“管”和“理”的双重行为“管”就是通过规章制度等进行指挥控制和约束“理”是组织协调引导使生态居住区的运营达到有条有理的程度不认是“管”还是“理”政府机构组织企业个人都是生态居住区的管理者都要对生态居住区的可持续发展担负一定的责任
管理是一项长期而复杂的工作
生态管理的理念用于生态居住区还处于起步
监测并识别居住区生态系统内部的动态特征
法律和法规
确定影响限制因子
选择分析和整合生态经济社会信息并强调与管理部门和居民间的合
阶段很多理论与方法还不太完善同时也有待于实践的检验但我们应认识到
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居住区生态管理是时代发展的需要是生态居住区可持续发展的管理方式
4.1.2 生态管理的方式和手段
生态管理是一个涉及面广多变量多层次多目标的综合复杂的系统问题必须凭借多样的方式方法和手段才能实现对其的有效管理手段
行政手段
经济手段
技术手段
思想手段等
调控
通过法规给活动主体规定大
完备严密的
财政
信贷等经济杠杆来
技术手段就
法律手段是通过法律致的活动准则及方向法规体系为基础进行影响和控制行
法规来进行约束
这些手段主要有法律
使之符合总体发展要求
同时
以一整套科学合理税收
经济手段是指通过运用价格实现管理的目标
经济手段必须严格依靠经济规律来进
思想手段主要是通过宣传教是一种社会管理方法
行政手段是政府机构直接干预和控制社会活动的一种管理方法
设施对生态居住区进行管理
是指借助一定的技术
育社会舆论等途径对行为主体的思想和行为观念进行引导而达到管理的目的思想手段是通过主体的自觉性和能动性发挥作用的
这些手段中理手段
法律手段
行政手段
经济手段
必须以遵循客观规律为前提
技术手段都属于强制性的管而思想手段是属于内在管
从内部出发
提高
其中法律手段是调节和控制的主要方式
经济手段和行政手段都离不开完善的法律体系的支持
理是一种依靠主体自觉性的管理方式能比外部控制更主动积极地发挥作用生态居住区管理的最重要的和最终管理方式应该是思想手段居民的生态意识
把居民的自发行动变成自觉行动
不断扩大影响半径保持有序发展的关键
非生态居住区的生态意识的影响个城市居民自我调节和维持建设
发展与管理的关键无论是哪种管理手段齐下的方式进行综合管理良性循环和可持续发展
信息量大
管理者面对复杂系统的大量的信要从众多信息中筛选出对管理决策因此
在生态居住区的管理中
处理能力
辅助管理
都是生态居住区管理不可或缺的多种手段有机结合
互为补充
任何一种单一的管
多管
才能确保生态居住区必须采用多种手段利用已有生态居住区对周围这是提高生态居住区与整同时也是促进整个城市生态
理方法和手段都不可能胜任生态管理这一艰巨的任务
4.1.3 生态管理的信息系统
生态居住区管理的影响因素多息
单凭经验
人工分析来取舍和做出决定是很难保证生态居住区的正常运营
无疑是有相当大的难度的
更何况目前对生态居住区的管理还缺乏经验有重大影响的信息加强信息技术决策
计算机技术等的运用
借助其强大的分析
是进行管理工作的一大特点和优势具体来说主要就是建立计算机辅助的
管理决策动支持系统和预警系统
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决策支持系统是以计算机技术为基础决策的人机交互系统
管理技术来模拟复杂的生态关系区的管理决策提供支持与依据测和警报的信息系统变化的收集及时反馈回来
居住区运行的变化趋势
监测
综合系统科学管理决策科学来支持
信息
为生态居住
预
生态居住区管理决策支持系统就是利用计算机技术
提供大量信息
统计
方法和知识支持
预警系统是对特定的对象在跟踪分析等基础上做出评价
生态居住区管理的预警系统是建立对大量的生态影响因素
从整个时空尺度提前做出报警
掌握整个生态同时将管理结果
对保持帮助是对管
以及可能出现的问题
决策支持系统主要提供知识性信息而预警系统则提供实践性信息
反馈的信息系统分析的基础上的有利于及时做出调整
提高管理工作的科学性和合理性
生态居住区的稳定发展起着重要的作用
在生态居住区的管理信息系统中管理者做出科学决策
是一种信息输出
理者输出信息产生的结果的反应并以此作为管理决策的依据是一种信息反馈这两者在生态居住区的运营管理中是相辅相成的态管理
提高管理水平
保证生态的可持续发展
要充分运用计算机技术进行生
4.2 全寿命周期管理
城市生态居住区的开发与管理都是从可持续发展的角度进行的区管理的理解应从纵横两个维度进行内的生态因子
开发与使用的整个生命周期中
从横向看
这里强调的是生态居住区的生态特性
从纵向看
对生态居住在生态居住区
这里
生态管理的对象是生态居住区
采用的应是有利于可持续发展的生态管理
强调的是管理手段的系统性和可持续性是从产品使用年限的角度出发会
经济和环境效益最优化
全寿命周期管理即是纵向的管理方式
管理和评价
达到社
它涵盖了从前期策划规划设计施工直到营销物业管理的整个开发运营过程
用系统论的方法进行开发
4.2.1全寿命周期环境管理目标
全寿命周期环境管理(LCEMLife-Cycle Environment Management)要求在一件产品的整个环节中每一个人都负有相应的责任负责
对生态居住区而言
就是要求从规划设计
这个责任就是对环境产生的影响建筑施工
装修阶段和使用阶即要求生态居住区要
避免
一是它是指明产品和服
运行使用直到报废
的全过程中相关单位及个人都有一定的环境责任段对环境的影响达到最小化务发展的限制和方向保持生态的可持续性
全寿命周期环境管理目标是力求生态居住区在建造阶段
它的管理思想有三大特征
在生态居住区的全寿命周期管理中不产生破坏环境的行为
二是它能综合地考虑问题
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环境问题从一个阶段转移到另一个阶段转移到另一地
是它对于决策能提供更加科学的依据
从一种形式转移到另一种形式从一地
三
禁止开发商为了本区域生态平衡而破坏其它区域的生态平衡
设计
施工设计
全寿命周期的环境影响管理是对居住区的规划最终拆毁等阶段对环境的影响进行考察护措施
以避免可能产生的环境危害
生态责任在居住区的生态功能
运营和维护直建造和管理维
采用合理的规划
对不同阶段的相关单位和个人采取不同的
消耗和排污之间寻求合理的平衡
4.2.2 全寿命周期成本管理目标
国际和国内许多研究机构对项目建造费用和运营及维护费用相互关系进行了长期的数据收集加工及分析并得出有益的结论如美国Veterans Affairs简称VA机构负责全国172家医疗中心共2000幢建筑的运营及维护VA机构采用40年分析周期和5%的贴现率进行全寿命成本分析发现运营及维护费用是建造费用的7.7倍1983年研究机构采用25年寿命周期和20%的贴现率对纽约某多层办公楼群进行全寿命成本分析发现一次性建造费用占全寿命成本的49.6%运营及维护费用占全寿命成本的50.4%1984年对上海几个高层住宅群采用50年寿命周期及10%的贴现率调查计算表明仅包括维修保养
运营管理费约占总费用的24%
否则
由于能运行费
上述运营管理费
由此
设备更新及税金等
运营费用所占的比例会更高
可见运营及维护费用在全寿命周期费用中占有相当的比重
全寿命周期成本管理(LCCM建造成本源
装修成本以及使用成本达到最小化或最优化
以及后期环境好转
带来的社会效益等
Life-Cycle Cost Management)的目标是居住区的
对居住者而言
由于生态的设计带来的维护
资源的节约而带来的使用成本的降低
用的大大减少提高经济效益
都为购房者带来可观的
效益因此从整个建筑寿命来控制成本就能最有效地减少使用过程中的开支
4.2.3 生态居住区的全寿命周期管理案例
生态居住区的全寿命周期物业管理中应当积极采用新技术境目标与成本目标电
用水方式
例如
一方面在本区域内达到生态目标
提高经济效益
新方法
达到环
采用先进的垃圾处理方式处理生活垃圾
达到成本目标
其垃圾处理及再利用方
再将不可利用成份
成为无害物
其污水处理及再利用
智能化的用
同时不对周围环境造成影响
另一方面节约运行费用式就很值得提倡
以北潞春绿色生态住宅小区为例在环境管理方面
小区产生的垃圾经分拣回收可利用成份后
另外
在成本控制上
用通过欧共体检测并允许在南极使用的垃圾焚烧炉多次焚烧处理并充分利用焚烧过程中产生的热能系统充分体现了资源的节约
小区设有污水处理站
污水经处理后可达到北京中
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水水质标准用于浇灌小区的绿地和洗车不仅节约了水资源
而且减少了水污
染水电燃气均采用分户计量用IC卡预交费的办法不仅方便了物业管理还能够使用户自发的节约开支与实际节能相联系而是生活方式实在的组成部分种健康的生活方式的行为方式耗的一半
另外创造健康生活方式的概念是生态居住区的教育功能环境不是点缀
因为通过对住宅的营造
根本在于创造
引入一
以全面切实提高居者的生活质量和生活理念
提倡符合生态甚至占到所有消
居住者的生活方式也直接关系到房屋能源的消耗因此还要提倡居民符合生态的行为方式
从建筑实体和生活行为两方
面均进行管理与控制
4.3 生态居住区的物业管理
物业管理
是指业主通过选聘物业管理企业
物业管理条例
的规定
这
由业主和物业管理企业按照物
养护
管理
业服务合同约定
对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修
维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动适用的准则指导思想
国务院于2003年9月1日公布实施的物业管理条例是国内物业管理普遍
生态居住区的物业管理首先应该遵守
同时
增强在使用过程加强对生态和环通过区别于一般居体现生态居住区
例如
是创建生态物业管理的基础
融入物业管理中
应将生态管理和全寿命周期管理的思想作为
生态居住区的物业管理更强调使用过程的生态和可持续性中功能的完善境的管理
还应该有体现绿色生态理念的特殊要求
水的循环利用
在垃圾处理
社会环境的营造上
住区或住宅小区的运行方式社会环境管理系统进行分析
并能显示出生态设计的巨大效益
的生态特色和使用过程中的经济性下面对生态居住区的水系统垃圾处理系统
4.3.1水系统的管理
对于城市居住区而言水
持续的供水保障是一个需要考虑的问题
目前
实际上浇灌
生活需要用
这不
植物浇水和景观用水也要消耗大量水资源
还增加了水处理费用
可以明确在全寿命周期内对水系统的管理目标就是尽量在居住区内循环用水
这种循环主要依靠中水
目前这种技术已
需要较高的技术支持
我国饮用水与使用水还是
许多城市出
使用统一标准饮用水供水系统仅造成浪费和环境污染现了地下水位下降多的要从居住区内来解决
冲厕等用水水质无需这么高城市供水压力较大因此
地表水污染严重等现象保障居住区内持续的供水更
从生态管理的角度出发减少对城市供水系统的依赖
循环系统和雨水收集与处理系统来完成
42
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日趋成熟在杭州“江南春城•白云深处绿色生态住宅区”已经有了初步尝试
同时
并已
经通过了国家标准可以达到全寿命周期内的生态环境标准和成本标准
主要是自然处理
污
雨
中水循环系统 中水指的是生活水
生产产生的废污水经过处理
后的再生
具有以过
中水道系统是从下水道分离出来
连接供水和排水
两系统如洗涤用水
节水和调节雨水地表流量而设的管网及一定量的雨水通过中水道汇入地下物滤源
经选择的细菌消毒后
产生的中水用于冲洗厕所
生活污水中的清洁用水
使水得到净化浇灌植物等
半地下甚至地面的处理池利用水生植
湿地等自然处理方式经过必要的沉淀
来自建筑物的下水就在使成为生态居住区较稳定的水建立统一的中水道系统
节约水资源
中促进
用场所内处理处理后的水可就在原场所内再利用
这些中水道系统还可以在一定区域内相互联通
水道系统减少了下水道的负担和污水处理费用了水系生态的正常循环在技术
雨水利用系统
最简便而有效的办法是通过有组织收集雨水尽量不增加城市供水系统的负担
保护水环境
经济上的可行性勿庸置疑
净化后作为景观水和浇灌水
湖水
同时不破坏地下水及地表河
生态居住区采用蓄积雨水而不是尽快将雨水排出去的方式来利用雨水建筑屋顶的降雨可以通过雨水管及集水槽输入到蓄水池溢流槽流入渗水井并向地下渗透和绿化浇灌用水等积雨水之处
雨水收集与利用系统可以在建筑群
以补充地下水
也可输入中水系统
雨量较大时多余的雨水可通过池内贮存的雨水用于冲洗厕所
用于消防或其他用水
除了这种人工蓄
或不采用透
经沉淀消毒后
组团范围内进行统一建设
还采用透水路面来进行自然土壤蓄水以补充地下水
水路面但采用修建渗水沟或渗水井的方式来收集雨水
来源
图4.1 雨水收集再利用
Fig 4.1 Collect and reuse of rain
黄光宇陈勇生态城市理论与规划设计方法
生态居住区给排水系统增设了不同于传统的多种管道及其相应的设施通过
先进的计算机监控与信息反馈可以及时调整其管理系统可以保证其正常运转
43
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而一些地面设施经与场地协同处理后措施
及时引入一些高新技术
又可形成独特的外部空间景观
污水的自然处理主要依靠的是自然净化能力自然处理技术中的某些弱点或不足
但它并不排斥必要的人工强化
可以达到克服或减轻
运用机械设备等进行强化
提高总体效益的作用
这些垃圾中
4.3.2 垃圾处理系统的管理
居住区每天会产生大量的生活垃圾料
有些是生物垃圾
充分利用资源
目标就是要达到垃圾的减量化和回收民的自觉
有些是可以循环使用的材对垃圾处理系统的最终管理这就需要对生活垃圾实行分类对生活垃圾的分类主要依靠居
有些是不可循环使用的垃圾
资源化和无害化
在几十年的使用过程中
这也给生态居住区的思想管理水平提出了更高的要求
表4.1 城市生活垃圾分类
Table 4.1 Municipal solid waste classification
分类 一
分类类别 可回收物
12345
纸类 塑料 金属 玻璃 织物
内 容
包括下列适宜回收循环使用和资源利用的废物
未严重玷污的文字用纸废容器塑料
各种类别的废金属制品有色和无色废玻璃制品旧纺织衣物和纺织制品 整体性强
需要拆分再处理的废弃物品
包装塑料等塑料制品
包装用纸和其他纸制品等
二 三
大件垃圾 可堆肥垃圾
体积较大
包括废家用电器和家具等
垃圾中适宜于利用微生物发酵处理并制成肥料的物质包括剩余饭菜等易腐食物类厨余垃圾垃圾等
四
可燃垃圾
可以燃烧的垃圾包括植物类垃圾品
五
有害垃圾
废木料等
废油漆
废灯管
废日用化学品和过期
不适宜回收的废纸类
废塑料橡胶
旧织物用
树枝花草等可堆沤植物类
垃圾中对人体健康或自然环境造成直接或潜在危害的物质包括废日用小电子产品药品等
六 其他垃圾 在垃圾分类中按要求进行分类以外的所有垃圾 2004
来源城市生活垃圾分类及其评价标准
生态居住区对生活垃圾的管理不是仅限于对废物的处理而是从废物的产生收集
运输
贮存
再利用
处理直到最终处置实施全过程管理控制
首先是通过节约原材料
这种系统提高产
的整体管理方式就是一种典型的生态管理方式动的防止废物产生上来
主要体现在三个方面
把被动的废物末端处理转移到主
品循环利用率尽可能减少废物产生量即废物的减量化其次是加强废物回收
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回用即废物的循环利用使之转化为可供利用的二次资源
回用的废物进行处理
即废物无害化
即废物的资源化处置
使之符合环境特别是要减从过度使用绿
最后是选择和处置即对不可回收
保护和不危及人类健康的要求
废物的减量化是把需要处理处置的垃圾数量降低到最小的程度少危险废物和有毒废物的产生量色和环保的产品原料
的特点
某一过程的废物
过高的高消费向注重整体质量的适度消费转变
废物的资源化是利用废物的相对性实现废物资源化的重要手段废弃物的资源化过程中和能耗处置
其中
这就要求人们进行生活方式的变革
建立绿色消费生活方式
可以成为另一过程的
在
通过废物的回收再利用来实现的
应可能就地利用
建立完善的回收再利用系统是
运输等过程
减少污染
对废物的分类分拣是回收再利用的基础
以减少贮存
杭州江南春城•白云深处绿色生态住宅区特别是有毒废物和危险废物
的垃圾分类率达到了100%
废物无害
废物的无害化是对不可回收利用的废物通过采用对环境无害的方式进行处理
这是对废物管理的最后一个环节
产品 化主要采用土地填埋方式要特别考虑地形地貌地质水文土壤气候等条件以及场地构造设计确保填埋安全
产品 内部再循环 垃圾 提高能源利用率 二次 直接回收 转化处理 废物 安全填埋 卫生填埋 资源
图4.2垃圾的处理流程 Fig 4.2 garbage treatment process
生态管理的观点还要求加强严格的制度立法和政策防止不可回收利用废物的产生
强调居民企业要承担
相应的责任和义务自觉进行垃圾分类投放以实现对废弃物的有效管理和控制
4.3.3 社会环境管理
人是社会的人员的社会性能
人离不开社会
生态居住区运营管理应多考虑人作为社会一
加强生态居住区的社会功
生态
创造一个和谐的社会环境
把个人需求与社会存在紧密地联系起来
提供物质和精神上的帮助及情感上的交流
居住区更应注意一种人文精神的建设注重在精神层面对生态居住区的推动作用
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而不是纯物质的追求
对社会环境的管理主要依靠思想手段的运用
除了需要强制性的政策
才能真正称得上是法规等之外
才能更重要
在整个生态管理过程中
保证在全寿命周期内实现生态化
心理环境管理
生活在生态居住区的居民“生态”
的是以细致的管理工作加强居民的合作
应该有良好的社会心理环境
在生态管理中思想手段起到非常重要的作用在居住区的心理环境管理中也要用思想手段加强对社会心理的管理作用的社会心理的促进交流交往一性
另外基本需要
如良好的邻里关系
同时
在没有外部强加力量下
通过自我
能带统
控制和自我调节形成自觉性的“自律”行为外部正确的适当的宣传也是对正确
是社会关系系统的重要组成部分有利于形成符合生态的行为的和谐
是人类求得生存后的第二位
现在流行的居
生态居住区的安全管理更
生态居住区管理
而不是冷
给人们健康轻松的心理感受
这些都能起到渐进的
现实生活中
有利于形成居民的归属感
有利于加强邻里
促进人与人之间的和谐关系
对生态的促进作用
安全感是现代人普遍关心也普遍缺乏的
防盗已经成为居住者优先考虑的问题了
如智能化安防系统等
例如
住区防盗主要以硬件设施居多
多的应该关注居住区自身的安全防盗能力公共空间容易建立与加强邻里关系更应该创造一个和谐的冰冰的智能化电子安防系统封闭性
群众自觉监督
以组团形式布置的住宅群和半
从而起到自然监督的作用
方便经济的居住区安全系统
现代居住区还有一种普遍现象
居住者容易产生压抑感
影响却是严重的
即高楼太多带来的压抑感由于高层住宅的
但对于心理
而小孩设施
生态居住区要
虽然对生理健康的影响是轻微的
不适应集体生活等弊病吸引住户到户外活动
很多老人由于外出不足容易引发体力下降和孤独感
应通过环境优美
与同龄人交往过少容易形成自立能力差管理应加强社区文化活动建设齐全的户外活动空间和多种社区活动
健身娱乐体系
尽量消除高楼的压抑感
同时充分利用半公
共空间设计来达到既保障居住者的私密性又利于加强交往的目的
居住者身体健康是生态居住区社会环境管理的另一目标住区的最终目的是引导和培养居民健康层面而非物质层面的配套与服务部分
通过居民对这些设施的使用
因此
快乐
生态居住区健身娱乐体系的建立并不是生态居住区建设的最终目的
安全的享受生活使用率
生态居
提供的是精神
健身娱乐设施的设置只是完成了建设的
使用效果等来真正反
用使用人数
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应设施的实用效果与管理效果间
一般而言
可分成会所
广场空
每个层次都有不同范围
不同内容的健身娱
注重“居住
居住区内应设有科学合理的健身娱乐设施楼梯空间和居室空间几个层次
并与居住区交通线
乐活动
居住区内步行线相结合形成点——线——面有机
组合的健身娱乐模式——健康——生活”
使健身娱乐融入到居住和日常生活环境之中
健身娱乐设施使用的方便程度与可达性也是一个重要因素住区的生态因子
设置的合理性
环境使用说明等都决定了这些设施是真正实用的还是只作为“装饰”来增加居
在整个生态居住区的运营管理过程中
生态管理和全寿命周期管理的思想只
生态目标和模式的建立需要才能在一定的政策及法律法
真正提高管理水平
保
能通过物业管理这一具体的工作方法才能得以实施这些都是物业管理过程中必须做的功课规下
加强政府与居民间的合作
持生态性
只有这样
在大量的数据基础之上确定适用的工具和技术同时需要整合大量的居民信息
形成一定的管理模式
4.4 生态居住区的评估管理
在生态居住区建设的模式中评估
是由必备条件审核一次评价是不够的
最后一个环节是政府对建成的生态居住区进行
2003
因此
将首次验收与运行
一
中规定的生态居住小区的评估体系若只在验收与运行管理阶段进行
因此
在前文城市生态
中国生态住宅技术评估手册
规划设计阶段评估和验收与运行管理阶段评估三部分组成不能保证在运营期间生态的持续性
但由于住宅运营时间最高可长达七十年
居住区建设的模式中就提出了新的评估模式
在这种评估模式中采用了双重标准
即“准生态居住区”和“生态居住区”标准
即全体业主入住后一年时间
并且同时适用于政府评估与开发商及物业管理公司自行评估管理阶段评估的时间定为投入运营一年后进行方面尽量满足设计中居民人数
设施使用强度等条件
另一方面也让新的居住区
的生态管理有一个磨合适应期对设计中不适之处可以进行调整在这次评估后符合有关评估标准的可授予“准生态居住区”称号对于评估结果不合格者限期进行整改
然后再进行评估
若整改后还不能达到评估标准的要求
则取消其参
与生态居住区的评估资格
苗露野浅谈我国生态住宅小区建设的发展思路
经济研究
47
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合格 竣工验收一年后进行生态评估 授予准生态居住区称号 合格 运行十年后再评估 授予生态居住区称号 不合格 不合格 图4.3生态居住区的评估管理模式来源作者自绘 Fig 4.3 valuation management system of ecological resident community 不合格 整改 整 改 最后就是对“准生态居住区”的评估们的心理适应变化等
一般应该在初次评估10年后进行再评
评估结果符合有关
估选择10年为评估间隔主要考虑一般动植物的生长期与社会舆论和标准人
同时考虑设备的使用寿命和运行情况
评估标准的授予“生态居住区”称号不合格的要处罚相关责任者并要求进行整改在整个运营周期内每隔一定的时期后这里采用10年都要进行再评估因为生态居住区在规划和建设期间内的生态特性能够较容易的实现使用时间是规划和建设时间数倍甚至十几倍论可能会发生一定的变化以保证生态的持续性
因此
而选定间隔时间为十年
其中社会环境
而生态居住区的生态标准和社会舆
要对运营中的生态居住区进行周期性的评估
主要是考虑生态与社会变化形成
业主
政府部门等在运营使
所需的时间以及人们对一定的变化所适应的时间态居住区的管理进行指导与控制用过程中对各种指标进行实施管理和维护态特性
由物业管理公司
这种城市生态居住区的评估管理模式是从政府层面在整个运营使用期内对生
并由物业管理公司对建成的生态居住区进行主要
最终的目的是要实现生态居住区在全寿命周期内能够始终保持其生
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5 城市生态居住区的发展趋势及注意事项
5.1 发展趋势
生态居住区将成为房地产市场发展的主流 我国目前房地产市场已逐步进入理性化时代加
对居住区的健康性
舒适性
随着消费者理性购房群体的增
生态居
生态和可持续性认可度的人越来越多
住区的建设不仅是为了适应市场需求而且顺应了21世纪全球经济自然社会可持续发展的战略态势状相一致因此
也符合我国国情
同时与全民生态意识逐渐与提高的现
生态居住区将成为我国下阶段房地产市场发展的主流方向
特色生态居住区的不断涌现
由于生态居住区将成为房地产市场发展的主流设
这种生态技术层面的市场竞争将成为必然理气候条件等在不断提高
国家然易
经济
不断变化
因此
开发商一定不会忽视品牌建
每个开发商将强调其开发的生态居住区所具有的与众不同的生态功能特点
对不同的地区有不同的环境景观和地
人们的生态意识也
地域特色
生态特色
同时生态建筑技术也在日新月异地飞速发展
不同时区具有不同特色
要制订一套既适宜我国各地自
文化特色等的生态化居住社区将会不断涌现
地区标准与规范的完善 社会生态系统特点根据应用情况
增加
我国目前的生态居住区建设还处在探索阶段
技术上又系统全面的生态居住区建设规范确实不修订了一些评估指标
随着各地生态居住区的
以真正起到引导和
中国生态住宅技术评估手册自2001年出版以来分别于20022003年进
国家和地区会逐步展开与地区发展相适应的生态居住区
行了再版
建设与发展的不断展开指标体系建设
制定并完善相关的技术标准和市场操作规范
规范生态居住区的建设的作用
从发展的角度分析程
建设是一个发展的过程府在宏观层面的引导
生态意识与生态功能的融合
我国居民的生活水平在十年内还会有一个快速提高的过
生态居住区的同时还需要
对具有生态功能的技术和产品的综合开发和应用需要政需要开发商
设计师
消费者的配合与协作
才能做到生态意识与生态功能的融合
许多人的生态意识与对居住区的生态功能要求也会不断提升
专业的物业管理公司进行生态化的管理保持生态居住区的可持续发展
49
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5.2 生态居住区建设应注意的问题
生态居住区的发展是历史的必然的认识问题
政府引导与协调
可持续发展战略是我国21世纪社会发展的基本战略之一战略实施的好坏自接关系到子孙后代的幸福生活现阶段我国房地产市场上虽然兴起了一股“生态热”
但许多消费者和一部分房地产开发商对“生态”的认识还处于混沌状态
有的甚至偏离了生态住宅的内涵
以调动开发
在标准
成
政府对房地产开发商
居住者
生产这
出来的生态住宅大多数是名不副实的产品种情况下
不肯投入
也是我国住宅产业发展的必由之路
但我
国当今许多房地产开发商所感兴趣的只是“生态”这块招牌缺乏对生态居住区内涵
这在相当程度上阻碍了生态居住区在我国的发展
避免生态居住区的开发进入各种误区
为有利于
生态居住区的健康发展
应注意以下几个
物业经营管理者乃至全社会进行正确
的引导显得尤为重要这样可在生态居住区的建设中少走弯路
对开发商给予适当优惠政策商开发生态住宅的积极性制定及评估的管理上运营管理上立专职机构发展
加大力度宣传生态意识
如优惠的税收政策和贷款政策等
引导普通居民消费
对不符合要求的生态居住区行使处罚权在生态居住区的培养专业人才
政府应加强对物业管理从业人员的专业性指导负责整个生态居住区的运营管理
保持生态居住区的生态可持续性
开发商的重要作用
在生态居住区的建设尚未成为我国的一项国策在全社会推行之前发商即成为实现生态居住区建设的推动者区建设的重要性和必要性
城市生态居住区建设才有牢固的基础
立足城市生态居住区的开发建设
房地产开开发商走出近年创造和谐人
只有开发商从市场中认识到生态居住
因此
经济收益和社会责任
应尽快了解和掌握建设生态居住区的技术标准来房地产概念化操作的市场误区居环境
技术的配合和选择
生态居住区的建设需要多种不同技术的充分合作与配合尤其在居住区建设
的前期规划设计阶段更为重要生态规划应该依据居住区生态系统的条件和特点进行建筑规划和生态规划生态建筑景观等相关专业的设计师们应相互沟通相互理解作性理
好的生态居住区气候
人文
生态住宅所触及的不仅是建筑和建筑技术本身城市规划以及目标客户特点等因素
因此
还包括地在生态居住
历史
相互配合
在技术上
经济上应保证生态居住区建设的合理性和可操
50
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区发展建设过程中格调
要对传统和现代生态建筑文化进行有选择的取舍
既不能是
国外现有的生态居住区的“翻版”也不应该为求得形式上的统一而形成千篇一律的
寻求各地区适宜的各不相同的生态居住区发展之路运营管理水平
生态居住区的运营管理水平高低将决定规划设计与建设的居住区生态系统与生态效果的最终达成情况于摸索阶段
对于生态居住区的运营管理更是处
特点上相差较大
同时
因此对生态居住区的运而居民和居住习惯则一定
而我国主要是以高
这些都使得生态居住区的运
我国生态居住区的建设还只是初级阶段
由于生态居住区与普通城市居住区在功能
技术是无国界的
生态居住区的管理要求维持人工生态系统的平衡和协调营管理要比普通的物业管理更复杂是有地区特点的密度住宅群为主
国外的居住区一般都是低密度住宅群为主在人口数量和素质上也相差较大
营管理工作不单是需要借鉴和参考国外成熟管理模式同时需要从我国实情出发探索出一条适宜的管理模式
促进全面发展
目前生态住宅的价格比较昂贵的原因主要有两个术和材料产业尚在成长阶段本
并没有形成生产规模
进口价格甚至是国产价格的十几倍宅联系在一起产业的成熟
一是生态建设所需要的技其成本无法下降
有些材料
昂贵的价格大大提高了生态居住区的开发成
往往把各种高技术
新材料等与生态住
生态居住区的
正如建设
随着生态住宅的技术和材料
二是开发商对生态的认识不够深入
而且喜欢在新技术材料上大做文章
以及开发商和普通消费者对生态居住区认识的加深
开发成本必然会降下来们要求所有的高档住宅度则易于发挥材料材料用品产业化
各种住宅小区都可以达到生态居住区的标准中档住宅
低档住宅都要做
”
部科技委员会副主任聂梅生所说“绿色生态住宅将成为国家的一种发展战略我 全面发展的城市生态居住区建设还可以形成一定规模
成本
经营管理
在价格和质量上形成新的优势
这种规模达到一定程达到技术专业化
以及生态的规模效应
这对生态居住区的建设以至城
市生态建设可以起到更大的促进作用
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6 结论和后续研究
6 结论和后续研究
6.1 结论
城市生态居住区是我国房地产业发展的必然趋势与环境的紧迫感做出的应对方式环节
需要政府
企业
开发建设
是城市居住区发展对生态
从规划设计为城市的生
城市生态居住区也是城市整体生态建设的重要
个人都积极参与城市的生态居住区建设
运营管理各方面关注生态和可持续的城市人居环境建设
态建设和可持续发展做出自己的贡献
本文通过对城市生态居住区的建设进行了全面的研究得出以下结论
生态居住区建设是城市生态建设的一个组成部分城市居住区的建设必须走生态化建设的道路首先就需要政府加大宣传力度引导和建立正确的生态观念并加强对开发商前期宣传的监管则标准上的不足已经正在消失区建设模式施一些措施
如政府对生态居住区的消费实行消费者补贴等
以刺激生态居住区
步发展的原因在于缺乏一个整体的
目前我国关于生态居住区的建设技术整个体系也越来越完整
可持续的
评估准
生态居住区得不到进一
开发商可以广泛应用的生态居住
在推进城市生态居住区的建设过程中政府应对开发商做出引导确立及实的住宅消费促使开发商主动进行生态居住区的开发建设平的高低直接影响到设计的生态建设能不能正常运行在管理过程中就要加强生态管理和全寿命周期管理核心
在城市生态居住区的建设过程中需要政府开发商规划设计单位建设施工单位消费者运营管理单位等共同努力都有一定的利益分配和责任承担这才能充分调动各方面的积极性
生态居住区建设完成后是时间最长的一个环节——运营管理运营管理水
要使生态建设发挥作用这是生态居住区管运营理的
6.2 后续研究
本文的后续研究主要有以下几点对生态居住区运营管理的研究
生态居住区应该实行全寿命周期内的生态管理能够保持持续稳定
合我国国情的生态居住区管理制度和管理方式
对建设环境和建设模式的研究
52
确保居住区内的各生态因素
需要找出一条适
而我国目前在生态居住区的管理还不成熟
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6 结论和后续研究
城市生态居住区建设目前得不到大规模的发展的一个重要原因就是缺乏良好的生态居住区建设的政策环境各生态居住区
缺少一种适合的发展模式
需要从技术和经济两
因此
需要对现有的
居住小区的建设进行宏观上的研究
对开发商的生态投资效益分析
开发商投资生态建设的效益是决定开发商行动的动力方面综合来进行考虑
同时满足开发商的获利水平和建设的生态效果
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致 谢
致 谢
论文停笔之际的谆谆教诲迪
颇多感慨
首先
我要特别感谢我的导师陈德强副教授对我渊博的知识
无私的奉献精神使我深受启
是一种荣幸和骄傲
同时也感谢学院
对于我而言
陈老师严谨的治学态度
方正文等同学在我求学及论文写作期间对
启发的朋友
没
在研究生求学期间有幸得到老师的指导感谢三年来感谢陈继萍
更是一种压力和动力
所有曾在学习上给予我关心和帮助所有老师黄巧
何琴
江楠
及领导一直以来对我的培养和教育我的关心和支持
此外
感谢所有同学以及在论文写作中给予我提点
有他们的支持和帮助我的论文不可能这么顺利的完成者在这也表示诚挚的谢意
对于本文研究和撰写过程中参考借鉴的相关文献和论文参考文献的作
教授
衷心地感谢在百忙之中评阅论文和参加答辩的各位专家
最后我要向一直默默支持鼓励并督促我完成学业的父母表示深深的感谢
张琴
二OO六年四月
54
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参考文献
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附 录
附 录
作者在攻读硕士学位期间发表论文的目录
[1] 张琴
居住环境建设的政府补贴方式探讨重庆工学院学报
2005(2),pp119-120
57
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