破解鄂尔多斯民间借贷与房地产企业债务困局的对策建议

内蒙古金融研究２０１３．Ｏ１　破解鄂尔多斯民Ｉ司借贷－５　房地产企业债务困局的对策建议　中国人民银行鄂尔多斯市中心支行课题组　内容摘要：２０１１年下半年以来，受国家宏观政策调控等多重因素影响，民间借贷和房地产在鄂尔多斯市　同时“骤冷”，资金链处于持续紧绷状态，导致社会资金普遍紧张，极易引发经济金融风险和社会不稳定因　素。因此，民间借贷与房地产风险交织问题已成为影响全市经济金融发展和社会稳定的一个现实问题，如何　有效破解这个难题，则成为当前鄂尔多斯市最为紧迫的一个重要课题。　关键词：民间借贷房地产金融风险　一、对鄂尔多斯市民间借贷与房地产市场　建部发布的《民间资本与房地产业发展研究　交织问题的基本判断　报告》认为，２０１０年鄂尔多斯民间资本量达到　（一）同发展，民间借贷的盛行与近年来鄂　了２２００亿元。　尔多斯市房地产行业的快速发展相辅相成、密　（二）共繁荣，民间借贷与房地产行业已成　切关联。２０００年以来，随着国家西部大开发政　为联体婴儿、孪生姐妹。鄂尔多斯的情况不同　策的实施，鄂尔多斯市经济进入了大开发大　于温州，鄂尔多斯市的民间借贷投向比较集　建设时期，城市建设力度不断加大，房地产开　中，主要聚集于房地产和煤炭两大产业领域。　发呈现出一片繁荣景象，各种投资机会激增，　投入煤炭行业的，真正用于煤炭生产经营的也　民间借贷也随之开始逐步发展起来。特别是　并不多，更多的还是变相投向了房地产。所以，　进入２００５年以后，随着煤炭等能源价格的不　民间借贷大部分资金实质上都压在了房地产。　断上涨和地区房地产行业的兴旺，带动了大　鄂尔多斯市的民间资本最初主要来自于农村　量的上下游产业的发展，对资金的需求极其　的煤矿征地和城市的房地产拆迁补偿，从　旺盛，大量从事民间借贷的组织、中介人开始　２０００年开始，随着全市农村煤矿征地和城市　涌现，融资规模逐年扩大。与此同时，伴随着　房地产拆迁力度的明显加大，居民的收入快速　经济的快速发展，在煤炭和房地产等热点行　增长，民间资本开始大量聚集。但受股市波动　业的生产经营和农村征地、城市拆迁过程中，　和存款利率跟不上通货膨胀速度等因素影响，　居民手中积累了大量的民间资本。因此，民间　广大居民的储蓄意愿减弱，民间资本的投资渠　资本的囤积和房地产行业快速发展的资金缺　道较少。与此同时，地区房价持续走高，很多人　口为民间借贷的大量兴起提供了一个客观条　认为房价只涨不跌，房地产行业成为全市最火　件。２０００年全市房地产开发投资还不到１亿　暴、最赚钱的行业，通过民间借贷聚集资金，再　元，２００５年增长为１Ｏ．Ｏ７亿元，到２０１０年底，　贷给房地产企业，成为了人们最简单、最直接、　全市房地产业投资达３６５．７亿元。而据市人民　最获利的投资方式，从而助推了房价盼陕速上　银行与统计局调查队的联合调查测算，２００８　涨。而房价的上涨和个别地区房地产的过量开　年鄂尔多斯民间融资规模约为３００亿元，其　发投资，反过来又助推了民间借贷规模的不断　后据内蒙古大学课题组的调查测算，２０１０年　扩大和利率的不断提高，使两者成为了名副其　鄂尔多斯民间融资规模约为１１００亿元，而住　实的联体婴儿。　改革发展　（三）齐低迷，民间借贷与房地产市场资金　链同时紧绷，已成为影响全市经济金融发展和　社会稳定的重要问题。一份由住建部政策研究　斯市法院受理的民间借贷案件就达２５００多件，　涉案标的约为２１亿元。根据有关法律规定，民　间借贷的诉讼时效是还款期限届满起２年，如　中心与高和投资完成的《中国民间资本投资调　研报告》显示，在鄂尔多斯市，房地产开发的资　金主要来自民间借贷而非银行。截至２０１２年６　金融　果说鄂尔多斯民间借贷是在２０１１年下半年开　始出现问题的，如在两年内还没有出现好转迹　象，预计在２０１３年下半年将会发生大量的民间　月末，全市金融机构房地产贷款余额３　１３．２８亿　元，仅占各项贷款的１４．９％。２０１１年下半年以　借贷诉讼案件。　（二）房地产市场持续萎靡，潜在社会风险　广角　来，受国家宏观调控政策影响，鄂尔多斯市核　心区普遍出现了商品房滞销、市场销售量明显　下降的现象，导致房地产开发企业资金流明显　下降。而鄂尔多斯市大部分房地产企业资金链　主要由民间借贷给予承接，受此影响，全市民　间借贷资金链也不断绷紧，进人案件纠纷的相　对高发期。民间借贷和房地产市场风险相互交　织，加快了风险向与房地产行业相关的上下游　产业的传递速度，导致社会资金普遍紧张，部　分企业尤其是靠民间融资成长起来的中小企　业资金链持续紧绷，直接波及到了很多中小企　业的生存和征地农民、拆迁市民的日常生活，　与之相伴的借贷担保纠纷、恶意逃债、讨债和　企业诚信问题也日趋严重，成为影响全市经济　金融发展和社会稳定的重要问题。　二、当前鄂尔多斯市民间借贷与房地产市　场潜在的主要风险　（一）民间借贷风险加剧，案件纠纷呈快速　增长态势。如上所述，鄂尔多斯市的民间借贷资　金主要涌向了煤炭和房地产等热门行业。由于　民间借贷对行业的依赖度高，一旦国家对这些　行业的发展及结构进行政策性调整，民间借贷　资金的安全性就会受到严重的影响，借贷风险　就会集中显现，案件纠纷也就会集中频发。实际　上，近几年来全市民间借贷纠纷案件一直不断，　只不过由于过去金额较小、涉及人数较少，未引　起社会的关注。２０１　１年下半年以来，鄂尔多斯市　房地产市场持续低迷，煤炭价格出现下行势头，　导致民间借贷资金链不断绷紧，借贷风险明显　加剧，民间借贷案件纠纷也相对进入了高发期。　去年以来，仅新闻媒体披露的案件就达１０多　起，其中白某涉嫌非法融资额高达２３．１８亿元，　直接债权人数为２６７２人。２０１２上半年，鄂尔多　值得关注。一方面，受房价预期进一步下降影　响，购房者普遍持观望态度，而投资性购房则　基本已停止，导致房地产开发企业普遍存在销　售不畅问题。２０１２年１～６月份，全市商品房　销售面积２２６．０４万平方米，同比下降２６．２１％；　商品房销售金额１４０．６５亿元，同比下降　３３．３２％。其中住宅销售量为１１８４８套、１４５．４８　万平方米，同比分别下降３０．１７％和３５．６８％。　另一方面，由于民间资本从房地产市场迅速撤　离，导致房地产开发企业流动资金明显不足，　无法满足开复工资金需求，加之一些房地产开　发企业对市场好转的预期信心不足，也持观望　态度，对项目开复工积极性不高。２０１２年上半　年，全市房地产续建项目３２１个，复工２２８个，　复工率为７１．０３％，同比下降２８．９７％；新开工项　目２１个，开工面积１２４．０４万平方米，同比下　降８８．５３％；完成投资６３．５８亿元，同比下降　６６．３６％。上述问题如持续下去，可能引发一系　列社会问题。首先，由于开复工率低，许多回迁　房屋不能按计划完工，大量拆迁房不能按期回　迁，造成社会不稳定；其次，由于房地产开发企　业资金紧张，不能按时支付农民工工资，也可　能出现社会不稳定；再次，一些房地产老板如　发生资金链断裂而出现恶意逃债、躲债或恶意　顶账等事件，可能引发民众的恐慌情绪，影响　正常的社会生产经营秩序。　（三）民间借贷行为隐蔽、拒绝监测。对制定　执行货币信贷政策产生一定的抵消作用。鄂尔　多斯的民间借贷多属于个人之间或个人与企业　之间的私密行为，在不出现借贷纠纷前，基本处　于隐蔽状态，借贷双方都不愿让第三方知悉，尤　以借款人为甚。２０１１年２季度，人民银行鄂尔　多斯市中支按照人总行的统一部署开始按季进　内蒙古金融研究２０１３　０１　行民间融资的调查监测，在选型布点时，我行　虽反复说明了保密性、仅作为央行调查汇总使　用、不单独对外披露等原则，但多数企业还是　直接予以了拒绝，而在最终确定的９０户企业　正式填报时，只有５户企业填报了有关数据，　速较去年同期下降４．０个百分点；完成财政总　收入４５２．９２亿元，同比增长ｌ１．８％，增速较去　年同期下降３８．０个百分点；完成固定资产投资　１１３５．７４亿元，同比增长１３．２％，增速较去年同　期下降１　３．８个百分点；实现城镇居民人均可支　配收入１５０２０元，同比增长１３．５％，增速较去　民间融资金额也仅为３亿元。民间借贷隐秘　性、分散性特点决定了其监测、监督、监管难现　年同期下降２．４个百分点；农牧民人均现金收　入７６５２元，同比增长１７．５％，增速较去年同期　状，而缺乏有效监测、监督的民间借贷对央行　制定执行货币信贷政策产生一定的抵消作用。　（四）民间借贷与房地产市场相互交织，加　剧了风险向银行业金融机构的传递。一方面，　目前鄂尔多斯市的民间借贷已与正规金融交　织在一起，很多企业和个人既有民间借贷，也　有银行、信用社、小贷公司的借贷，民间借贷　出现问题，也会波及到正规金融。另一方面，　房地产企业的开发资金部分也来自于银行，　加上个人的按揭贷款，这可能使得银行业金　融机构的沉淀资产会越来越多。而民间借贷　和房地产市场风险相互交织，进一步加剧了　风险向银行业金融机构的传递，从目前看，这　一影响已开始初步显现。截至２０１２年６月　末，全市银行业金融机构不良贷款较年初增　长２１９．６３％；不良贷款率为２．１４％，较年初上　升１．４２个百分点；银行承兑汇票逾期垫款较　年初增长１．６１倍。　（五）民间借贷与房地产市场风险叠加后　进一步放大，增加了化解难度，进而可能影响　到整个地区经济的长远发展。民间借贷与房地　产行业相互交织，对鄂尔多斯市经济长远发展　来说是把“双刃剑”。在经济快速发展阶段，民　间借贷在一定程度上弥补了主流金融服务的　不足，并与房地产行业形成了一种相互促进、　共同发展的良性循环，以此推动整个社会经济　快速向前发展。但在经济下行背景下，在资金　链同时处于紧绷状态下，民间借贷与房地产行　业又会进入一种相互制约、相互拆台的恶性循　环，且风险叠加后会进一步放大，增加了化解　难度，并进而可能影响到整个社会经济的长远　发展。今年以来，全市经济发展已呈现出明显　的增速回落态势。２０１　１年上半年，全市完成地　区生产总值１５８８．１亿元，同比增长１３．Ｏ％，增　下降８．５个百分点。　三、破解鄂尔多斯民间借贷与房地产企业　债务困局的对策建议　（一）多管齐下，尽快化解当前房地产企业　债务链。当前鄂尔多斯市房地产企业债务链问　题，需政、银、企三方协调配合，多管齐下，共　同化解。政府方面，一是在符合国家政策、法　律的前提下，积极组织回购商品房作为保障　性住房，有效消化过剩房产，缓解房地产企业　资金压力。二是加快政府性债务清理化解工　作，２０１２年上半年市委、市政府制定出台了　《清理化解政府性债务加强社会债务管理的　意见》及《化解方案》，计划用３年时间利用财　政资金完成全市政府性债务化解工作，２０１２　年要完成债务总量３５％的化解任务。通过政　府债务资金的清偿，缓解房地产企业资金短　缺的矛盾。银行方面，一是要增强主动服务意　识，深入企业了解其生产经营状况和客户对　信贷资金的需求情况，充分掌握银行信贷资　产质量状况，做好存量贷户的后期回访及存　贷款营销工作，帮助企业走出困境，盘活银行　不良贷款。二是对具有一定实力、有土地等资　产、信用较好但暂时还贷困难的企业，银行不　能简单地停贷或收贷，可通过适当的展期，帮　助企业渡过难关。房地产企业方面，一是在公　平、合理、自愿的原则下，通过房产等抵顶民　间借贷债务、民间借贷债权转股权投资等形　式，消化房产存量，化解企业债务。二是进行　房屋适当降价促销，通过合理降价、优惠促　销、分期付款等形式，促进商品房销售，缓解　企业自身资金压力。　（二）拓宽投、融资渠道，破解民间借贷与　房地产资金链僵局。从长远发展来讲，破解民　改革发展　问借贷与房地产资金链僵局，应同时从两方面　进行疏导。一是要拓宽投资渠道，为民间资本另　业的同时，也能挽救一批有资质、手续全，但由　于资金困难没有办法继续经营的中小型房地产　企业，还能淘汰一批手续不全、经营无为的小公　司和“皮包公司”。　辟出路。根据国务院印发实施的‘《关于鼓励和引　导民间投资健康发展的若干意见》所提出的民　间资本可以进入的６大领域１８个行业和相关　部委出台的投资实施细则，结合鄂尔多斯民间　￡融　（四）完善监督管理机制，促进民间借贷和　房地产市场合理有序发展。去年今年６月份，　资本规模较大，煤炭、石油、天然气等矿藏储量　丰富，金融、交通、卫生、教育、科技相对落后的　鄂尔多斯市就出台了国内首部民间借贷管理　办法，对借贷主体和借贷合同、民间借贷中介　‘角　特点和实际，地方政府要依据实施细则，在相关　领域及时、主动推出投、融资计划，并搭建相关　平台，引导民间资本向新的领域进行投资，从而　为民间资本另辟出路。二是要拓宽融资渠道，实　现房地产企业多元化融资。除民间借贷和银行　贷款外，地方政府要积极创造条件，鼓励企业通　过私募股权基金、股票、债券、信托等新型金融　业态进行直接融资，实现融资渠道多样化，从而　摆脱目前过度依靠民间借贷的尴尬局面，同时　也可以分散银行贷款风险，促进房地产业的转　型和升级。　（三）推动改革重组，逐步规范民间借贷和　房地产市场。目前，辖区共有１家城商行，２家　农商行，８家农村信用联社，ｌ５家村镇银行和　１０４家小额贷款公司，截至２０１２年６月末，五　类机构共吸收了２８９户民营企业和８９６９个自　然人投资入股，吸纳、分流民间资本达１６５．１３　亿元。但受地区经济环境和日益增多的银行业　机构数量影响，地方金融机构普遍存在存款吸　收难度加大、利润空间缩小等问题，特别是小额　贷款公司，因注册资金有限、后续资金不足而陷　入了业务规模拓展难、支持面扩大难的被动局　面，可以说正处在夹缝中生长的环境。因此，建　议允许小贷公司进行增资扩股和引进委托资　金，或向当地资金充足的银行借款，也可尝试建　立小额信贷基金，给小额信贷机构批发资金，解　决其后续资金不足问题。房地产企业方面，建议　当地政府拿出一套专门推动房地产企业兼并重　组的方案，积极鼓励实力较强、资产雄厚的大型　房地产企业，收购、兼并一些经营水平低、当前　网难大的中小房地产企业。同时，政府对实施收　购、重组的企业在政策上给予一定的优惠，从而　在培育起一批有实力、信誉好的大型房地产企　服务组织、民间借贷登记服务中心、纠纷处理、　法律责任等相关问题进行了明确，在引导和规　范民间借贷健康发展方面将会发挥积极作用。　同时，鉴于民间借贷形式具有多样性和隐蔽性　的特点，而且随着民间借贷的进一步发展，其　活动领域逐渐向担保、典当、投资等领域延伸，　因此，必须适应其发展不断完善监管体制，政　府相关部门、金融办、人民银行、银监局等要明　确各自的监管职责和监管分工，采取更加灵活　的监管方式，实行更加多样化的监管手段，加　强对民间借贷活动的日常监督管理。另外，建　议将民间借贷信息纳入征信管理系统，在坚持　对民间非法金融活动（高利贷、非法吸收公众　存款、非法集资、集资诈骗）进行严厉打击的基　础上，将日常发生的民间借贷信息以及法院判　决的案件信息纳入人民银行征信管理系统，对　不守信、恶意逃废债的行为进行惩戒。在房地　产市场管理方面，一是要加强对房地产开发项　目监管，对项目开发全过程实行动态监管，特　别是对房地产销售情况、资金运行情况要进行　重点监管，及时查处各类违法违规行为。二是　要加强对房地产企业融资的监管，严格查处借　机逃废债务、非法敛财、扰乱正常市场秩序的　行为，对存在恶意逃债、拖息、高价抵顶、转移　资产等行为，要加大处罚力度。三是对有不良　行为的房地产开发企业，建议建立房地产开发　企业信用档案进行登记归档，并向社会公布予　以曝光，督促其规范经营管理。　课题组组长：于明春　课题组成员：赵云忠彭日东敖利军刘科　执笔人：敖利军　（责任编辑：白莹）（校对：ＺＰ）