信达连云港项目 可行性研究报告
2009年11月19日
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目 录
第一部分 宏观环境研究 ................................................................................................................................................................................ 5 一. 连云港城市概况 .............................................................................................................................................................................. 5 二. 宏观经济环境研究........................................................................................................................................................................... 5 三. 城市规划和未来发展方向 ............................................................................................................................................................... 6 四. 宏观环境研究小结........................................................................................................................................................................... 6 第二部分 房地产市场研究............................................................................................................................................................................. 7 一. 宏观房地产市场研究....................................................................................................................................................................... 7
(一) 房地产整体市场供应情况 ........................................................................................................................................................... 7 (二) 房地产市场消化量情况 ............................................................................................................................................................... 7 (三) 房地产整体市场 .......................................................................................................................................................................... 7 (四) 整体市场价格情况....................................................................................................................................................................... 8 (五) 土地市场情况（潜在怎么说明？还是在主城板块中单独各项目累加？） ........................................................................... 8 (六) 主要进驻开发商状况（描述性总结即可，少量少量） ........................................................................................................... 8 二. 城市地产市场板块研究 ................................................................................................................................................................... 9
(一) 主城区板块格局说明................................................................................................................................................................... 9 (二) 城区板块市场核心指标素描 ....................................................................................................................................................... 9 (三) 主城区—城市中心板块 ............................................................................................................................................................. 10
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(四) 主城区—城东板块（重点） ..................................................................................................................................................... 13 (五) 主城区—城南板块（重点） ..................................................................................................................................................... 13 (六) 主城区—城西板块..................................................................................................................................................................... 13 (七) 主城区—城北板块（宋跳桥板块） ......................................................................................................................................... 13 (八) 港区—滨海板块 ........................................................................................................................................................................ 14 (九) 港区—开发区板块..................................................................................................................................................................... 14 (一零) 房地产市场研究初步结论 ..................................................................................................................................................... 14 第三部分 目标项目可行性分析 ................................................................................................................................................................... 15 一. 目标项目基本条件......................................................................................................................................................................... 15
(一) 东河新城 .................................................................................................................................................................................... 15 (二) 凤凰新城 .................................................................................................................................................................................... 15 (三) 孔望山新城 ................................................................................................................................................................................ 16 二. 东河新城土地可行性分析 ............................................................................................................................................................. 16
(一) 项目SWOT分析 ...................................................................................................................................................................... 16 (二) 项目初步市场定位..................................................................................................................................................................... 17 (三) 产品组成初步建议..................................................................................................................................................................... 17 (四) 产品设计初步建议..................................................................................................................................................................... 18 (五) 开发和销售周期计划................................................................................................................................................................. 18 (六) 项目开发经济测算..................................................................................................................................................................... 18 三. 凤凰新城土地可行性分析 ............................................................................................................................................................. 19 四. 孔望山新城土地可行性分析 ......................................................................................................................................................... 20
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第四部分 可行性研究结论及相关建议 ....................................................................................................................................................... 21 一. 项目可行性研究指标汇总 ............................................................................................................................................................. 21 二. 可行性研究初步结论..................................................................................................................................................................... 21 三. 关于信达进入连云港房地产市场的相关建议 ............................................................................................................................. 22 第五部分 关于开发的相关课题的研究 ....................................................................................................................................................... 22 一. 关于连云港市场普遍存在的，降土地容积率、设计中低密度产品开发模式的相关研究 ..................................................... 23
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第一部分 宏观环境研究 一. 连云港城市概况
二. 宏观经济环境研究
原来的太多，放核心的4，5个指标就行，，图为主
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三. 城市规划和未来发展方向
四. 宏观环境研究小结
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第二部分 房地产市场研究 一. 宏观房地产市场研究
(一) 房地产整体市场供应情况
(二) 房地产市场消化量情况
(三) 房地产整体市场
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(四) 整体市场价格情况
(五) 土地市场情况（潜在怎么说明？还是在主城板块中单独各项目累加？） (六) 主要进驻开发商状况（描述性总结即可，少量少量）
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二. 城市地产市场板块研究
(一) 主城区板块格局说明
(二) 城区板块市场核心指标素描
板块 在售项目数累计规容积率产品特价格区消化情况（月房地产市场特征（概量 模 区间 点 间 均区间） 括重点说明） 第9页/共23页
(三) 主城区—城市中心板块
分板块说明中，别按唐山的做了，太多了，就把那些表拆开，多配点图片就够了，两个重点板块说的针对性强一点就行。
1. 图
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2. 项目基本概念（原表占地面积——绿化率那一列）
3. 项目产品（原表产品类型——会所）
4. 项目销售情况
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5. 板块市场特征
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(四) 主城区—城东板块（重点） (五) 主城区—城南板块（重点） (六) 主城区—城西板块
(七) 主城区—城北板块（宋跳桥板块）
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(八) 港区—滨海板块 (九) 港区—开发区板块
(一零) 房地产市场研究初步结论
市场基础低； 发展水平滞后；
市场消化量好，保持持续、良好的繁荣趋势
城市房地产价值分布为………………，未来城市规划和地产发展核心特点为“东进”…………
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第三部分 目标项目可行性分析 一. 目标项目基本条件
(一) 东河新城
(二) 凤凰新城
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(三) 孔望山新城
二. 东河新城土地可行性分析
(一) 项目SWOT分析
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(二) 项目初步市场定位
1. 项目定位
2. 价格定位
(三) 产品组成初步建议
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(四) 产品设计初步建议
(五) 开发和销售周期计划
(六) 项目开发经济测算
1. 各地块核心经济指标汇总
基础地价120万/亩测算
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2. 各个地块的土地竞拍价格上限分析
3. 经济测算过程（详见附件）
三. 凤凰新城土地可行性分析
同东河
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基础地价120万/亩测算
四. 孔望山新城土地可行性分析
同东河
基础地价90万/亩测算
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第四部分 可行性研究结论及相关建议 一. 项目可行性研究指标汇总
二. 可行性研究初步结论
城市未来发展较好，房地产市场有一定的空间； 项目开发回报………………
可以进行房地产的开发投资…………（包括短期开发和长期土地储备）
从城市和房地产发展趋势、土地条件、市场风险、经济性分析………………，优先为东河，凤凰属于较好区域但供应土地条件较为一般，孔望山建议放弃
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三. 关于信达进入连云港房地产市场的相关建议
东河土地取得顺序：优先竞拍、整理最西南角的土地，然后为中部、北部
土地取得时间进程的控制
还有无其他建议？
第五部分 关于开发的相关课题的研究
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一. 关于连云港市场普遍存在的，降土地容积率、设计中低密度产品开发模式的相关研究
选取东河最西南角的那个居住用地，单作容积率将为1.0（叠拼），0.8（townhouse），0.5（独栋）的测算研究。结论为降容积率使用土地开发回报更高，项目的风险更小
附件：
经济测算详细内容
个案研究
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