年 份 政 策 信 息 7月 国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设1998年 的通知》，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化——标志着房地产业全面开始市场化 国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度作了明确规定。对过去2000年 的《商品房购销合同示范文本》进行了修订完善，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。我国第一个房产测量国家标准《房产测量规范》正式实施。——预示着房地产市场规范即将开始 1月 从2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税（由5％降为3％），房产税（由12％降为4％），个人所得税（由20％降为10％）。 4月 《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》规定：2001年 （1）对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；（2）对于1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。 5月 中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商2002年 业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。——从此土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”的“乾坤大挪移” 4月 中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121文件）。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。——拉响宏观调控警报 6月 《物业管理条例》提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价。 7月 国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》。 2003年 8月 国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。 11月 国务院又发出《关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。 3月 国土资源部、监察部又联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，要求从即日起就\"开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况\"进行全国范围内的执法监察，各地要在20042004年 年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。（8.31大限）——标志着宏观调调控开始 5月 建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。 7月 国家发改委、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》的通知。 9月 中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%。——又一次加强房地产贷款监管的重要信号 10月 央行10年来首次宣布上调存贷款利率、九年来首次加息。——央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节 3月 央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。——调控力度进一步加大，涉及消费层面 3月 财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。——调控触及交易环节 3月 国务院出台《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》八点意见（老国八条）稳定房价。——调控上升到政治高度 5月 建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新国八条），要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。——调控加强、细则出台 5月 《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场 9月 银监会制定的房地产信托管理文件《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(即“212号文”)开始下发至各地银监局。——收紧房地产信托 10月 国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。 4月 央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点。——调控卷土重来 5月 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》六项措施（国六条）——新一轮调控大幕开启 5月 国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。——从供应环节改善房地产供求关系 5月 国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。——开2006年 始着手整顿二手房市场 7月 建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，未取得预售许可证不得发布预售广告。——规范房地产期房预售制度 7月 建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”。——打击房地产投机 7月 国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。——进一步打击房地产投机 8月 国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行。——规范土地市场，清查土地违规 2005年 8月 中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构存贷款基准利率上调。——宏观调控再次动用金融手段 8月 建设部:《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》出台贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）。——逐步落实住房保障政策 9月 《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)和《建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房[2006]166号)的要求，就房地产交易秩序专项整治活动制定工作方案，整顿房地产市场，规范交易秩序。 9月 国家税务总局颁发《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006] 144号），完善二手房市场交易管理。 1月 建设部、央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。——开始规范房地产经纪行业 1月 国税总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》——标志2007年新一轮调控的开始 3月 全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》。 3月 中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率。 5月 中国人民银行再次上调人民币存贷款基准利率。 6月 商务部、国家外汇管理局6月初发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，加强外资管理。——进一步扼制房地产市场外资过热 7月 央行第三次加息，2002年以来首次上调活期存款利率。 8月 国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调2007年 控思路的转变 8月 央行上调金融机构存贷款基准利率，第四次加息。 9月 央行第五次加息。 9月 《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为 10月 国土资源部下发《关于进一步加强土地供应调控的通知》，加强土地供应调控，缩短土地开发周期。——整顿市场次序，打击捂盘惜售 10月 物业税“空转”试点扩至十省市。 12月 国家发改委和商务部近日联合颁布《外商投资产业指导目录(2007年修订)》（下称《新目录》），外商投资房地产业限制范围有所扩大。 12月 国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》。 12月 央行第六次加息。——防止通货膨胀 1月 国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，重拳打击囤地。 1月 央行、银监会发布《经济适用住房开发贷款管理办法》。 2月 建设部发布《房屋登记办法》。 2月 建设部发布《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意2008年 见》。 3月 财政部、国税总局发布《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》。 3月 存款准备金率上调0.5%——继续实施从紧货币政策的信号 4月 国税总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。 5月 住房和城乡建设部关于印发《房屋登记簿管理试行办法》的通知。 5月 中纪委、监察部、人力资源和社会保障部和国土资源部发布《违反土地管理规定行为处分办法》。 6月 银监会发布《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》和《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》。 7月 国土资源部发布国土资发〔2008〕146号文《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》，重新明确了“一户一处宅基地”，“城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅 ”的政策。——大大限制小产权房的生存空间 7月 发改委发布《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》。 8月 商务部发布关于做好外商投资房地产业备案工作的通知。 9月 央行下调贷款基准利率和存款准备金率。——开始实行积极财政和适度宽松货币政策 10月 中国人民银行下调存款准备金率，2次下调存贷款基准利率。 10月 财政部、税务总局、央行发布财税[2008]137号文《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》，宣布下调住房交易税费房贷利率。 11月 国务院出台十条政策，提出用4万亿资金拉动内需，温总理在部署落实中央政策的七项工作时，突出强调了房地产业的重要地位，宣布实行积极财政和适度宽松货币政策。 11月 中国人民银行决定下调金融机构人民币存贷款基准利率。 12月 国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，放宽二套房贷限制、取消城市房地产税、下浮廉租房贷款利率、购房超两年转让免营业税等4项新政对保障性住房、二手房市场和房地产开发商都有涉及。——全方位刺激楼市 1月 住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。——全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展 5月 国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，明确保障性其他房地产开发项目的最低资2009年 住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，本金比例为30%。——房地产信贷政策开始“松绑” 6月 银监会下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，对二套房政策作出严厉重申。 8月 国土资源部发布《严格建设用地管理，促进批而未用土地利用的通知》。
表 5-1 近几年来国家调控政策汇总
1. 2007 年 1 月 25 日 国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算
管理有关问题的通知》
2. 2007 年 3 月 16 日 全国人民代表大会第五次会议表决通过《中华人民共
和国物权法》
3. 2007 年 3 月 29 日 商务部出台《关于 2007 年全国吸收外商投资工作指
导性意见》
4. 2007 年 3 月 29 日 建设部联合国家发改委、工商总局等八部委出台《房
地产市场秩序专项整治工作方案》
5. 2007 年 5 月 23 日 商务部、国家外汇管理局出台《关于进一步加强、规
范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》
6. 2007 年 8 月 7 日 国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难
的若干意见》
7. 2007 年 9 月 21 日 国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使
用权规定》
8. 2007 年 9 月 27 日 中国人民银行、中国银监会发布《关于加强商业性房
地产信贷管理的通知》
9. 2007 年 9 月 30 日 国土资源部发布《关于认真贯彻〈国务院关于解决城
市低收家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控通知》
10. 2007 年 11 月 7 日 国家发改委、商务部《外商投资产业指导目录（2007 年
修订）》
11. 2007 年 11 月 14 日 财政部发布《廉租住房保障资金管理办法》 12. 2007 年 11 月 19 日 国土部、财政部、央行联合发布《土地储备管理办法》 13. 2007 年 11 月 27 日 建设部、发改委等七部门出台《廉租住房保障办法》 14. 2007 年 11 月 30 日 建设部、发改委等七部门发布《经济适用房管理办法》 15. 2008 年 1 月 6 日 央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的
补充通知》
16. 2008 年 3 月 3 日 国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》 17. 2008 年 4 月 16 日 财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房经济适用
住房和住房租赁有关税收政策的通知》
18. 2008 年 4 月 29 日 国家税务总局公布《关于房地产开发企业所得税预缴
问题的通知》
19. 2008 年 5 月 30 日 国土资源部下发《2008 年国家土地督察重点工作安排
的通知》
20. 2008 年 6 月 4 日 中共中央纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土
资源部联合公布《违反土地管理规定行为处分办法》
21. 2008 年 1 月 6 日 国土资源部、国家工商总局发布《国有建设用地使用权
出让合同》
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