物业管理规模经营的发展瓶颈

●ＶＩＥＷＰＯＩＮＴ　Ｉ观点・物事评论　物业管理规模经营的　发展瓶颈　口文／贺力达　●…………………－…・……一……一……。　。……’……　众所周知，物业管理企业因为其主营“微利”　激烈的市场竞争，也多以向外省市发展、区域增容、　的因素，只能谋求“广开经营门路”、“多拳出击”　周边拓展为企业前进的方向。事实证明品牌物管　的经营策略。单就物管主营业务而言，寻求一条　企业实现规模经营，有如下益处：　“薄利多销”的发展途径，是普遍被业界认可的规　１、有效建立了企业品牌推广机制；　模经营之路，即只有扩大经营管理面积，整合人　２、管理模式的外地化衡量；　力资源和技术资源，避免小区域点多、面广、“小　３、可以有效整合资源：　而全”的资源浪费，才能充分利用经营成本资源，　４、有总部企业的技术支持。　实现物管企业赢利的最大化。深圳物管企业，特　然而，物管企业的规模经营，从来就有赖于　别是品牌物管企业起步比较早，它们的发展思路　房地产的规模开发，两者相辅相成。没有房地产　可以代表目前物管业界的一个发展方向。从目前　的规模，哪来的物管“规模”？房地产行业尽管　的情况来看，深圳的品牌物管企业为了应对日益　不是“微利”行业，但开发商们同样希望整合资源，　２０１００９现代物业・新业主　ＭＯＤＥＲＮ　ＰＲＯＰＥＲＴＹ　ＭＡＮＡＧＥＭＥＮＴ　ＮＥＷ　ＰＲＯＰＲＩＥＴＯＲ　充分利用，做大做强。问题是房地产业发展依附　津，这并不是住房和城乡建设部所希望的全面社　于土地，而土地资源有限。在中国境内除了政府　开发的楼盘和大品牌地产公司能拿到大宗地盘来　“规模开发”之外，占大多数的中小开发商还是以　小楼盘开发为主，这就形成了中国“小而散”的　会化物业管理的局面。　从国家鼓励民营资本介入房地产开发和政府　开发的多种模式来看，这种畸形的物管格局还得　持续很多年，这就意味着，物业管理规模经营还　地产开发主格局。对于这种格局，物业管理想正　经地规模经营都难，于是另辟蹊径，走周边拓展　之路。所接物业小区虽小，但可以向周边延伸形　成规模。问题是这种形式是不是真正意义上的“规　模”值得商榷。　各小区开发商不同，未必就同意一家物业公　司“以点带面”。如北京市东城区甲区管理处同时　管乙区，乙区开发商和业主未必同意，这就逼迫　公司再成立一个乙区管理处。成立一个管理处又　是一摊“人马”，人力资源并没整合到理想状态。　多数物业公司也看到了这个弊端，并不急于拿下　“小”的小区住宅来管理；或者是看到这样做无利　可图干脆不接。所以，从今天的物业管理的状况　看，一方面甲级物业公司不断深入到内地承接物　业管理项目，另一方面，却对相当多的过于“小”　Ｂ＂ｈＪＪ￣区不感兴趣。这其实就是物业管理规模经营　的发展瓶颈。　所以，当公司在某大中城市扎下根后，通常　都以成立分公司的名义，下设管理处，“小”小区　管理处并不多，多也无益，转而将市场着眼点移　到政府、学校或机关等单一业主的物业。单一业　主的物业虽然管理面积不一定可观，但写字楼的　物业费单价高，加之业主单一，省了不少栋楼事　务助理来完成的麻烦的事务性工作。接单一业主　楼盘，不是整合资源的问题，而是减少人力资源　成本的问题。这种有选择性的拓展，其实不是普　遍意义上的规模经营。　如此以往，先进的物业管理理念想在全国各　地开花也遭遇到了困难。高端业主、单一业主的　物业项目又无法形成规模经营。所以，现阶段，　深圳的一级资质物业公司在宣传中叫嚷着已经实　现“规模经营”，多不是真正意义上的“规模经　营”。一旦内地机关政府单位物业招标，深圳品牌　物管企业Ｉ￣ＩｉＮ蜂拥而至，而小楼盘住宅却无人问　得必须是有选择性的。就一个地区来看，这种“挑　肥拣瘦”的选择其实也是一种市场经济的必然结　果。毫无疑问，一旦这个地区当地的物管企业成　熟并崛起，必然会抢掉深圳物管企业的饭碗。在　上海、北京、南京、武汉、长沙等大中城市，深　圳的物管企业越来越难站稳脚根，转而进入一种　“传、帮、带”式的顾问角色。正因为如此，深圳　品牌进入内地，实际上起到了启蒙、培Ｃｉｌｉａ９作用。　虽然这也促进了物管行业的发展，但不可否认，　企业精干人员后来的不断回流，严格意义上讲是　品牌物管向外拓展规模经营失败的征兆。　深圳企业寄希望于全国范围的规模经营，却　无奈于最终结果仍留守在深圳发展。好在最近几　年深圳房地产开发还没有脱离颠峰期，经济适用　房小区更成为品牌物管企业的“香饽饽”。即便如　此，一旦有物管项目招标，仍是挤破头皮往里钻。　深圳的物管行业面临着越来越难举步维艰的境地，　这是事实。于是，很多的物管企业，开始了新的　探索，咨询、房地产中介、专业培训等门路的拓展，　从另一个角度证明物管竞争激烈的局面。　这就给物管企业的老总留下一种思考：外地　“小”小区住宅楼盘接还是不接？怎么接才有利可　图？单一业主机关单位肯定抢手无可质疑。如接　“小”小区，必须连片“以点带面”这显然是可行　的规模经营之路。但这种经营模式实现起来很不　容易，公共关系逐个应对，本身就是一桩麻烦事。　我想除了当地政府主管部门应该倡导并允许物管　“以点带面”外，企业自身的推广模式还应当调整。　地域不同习俗不同，兼并重组让驻外分公司更具　当地色彩，应该来说，前景还是比较宽阔的。　物管行业是新型行业，才经历三十年不到，　就在市场经济环境下跌入如此低谷。今后的路还　很远，我们必须不断探索新路，才有可能找到一　条适用新时期新阶段的发展途径。　■图／高立　４１