一、坪山新区概况
1.1区位简介
1.1.1 地理位置
2009年6月30日，坪山新区挂牌成立，坪山新区位于广东省深圳市东北部，包括坪山、坑梓两街道办事处和大工业区在内，总面积为168平方公里，是深圳市东部主要工业基地。新区东靠惠州大亚湾石化城，南连具有优美原生态的大鹏半岛，西邻世界最大的单体港——盐田港，北面是商贸发达、配套齐全的龙岗中心城，是深化深莞惠合作的重要战略节点。新区剩余可建设用地近30平方公里，是深圳市可开发土地面积最大的区域之一，发展潜力巨大，可以为深圳未来的产业发展特别是高科技产业发展提供战略支撑。
1.1.2 土地储备
在深圳土地资源日益紧缺的环境下，土地储备是衡量一个区域发展空间和发展高度的重要标志，坪山新区剩余可建设用地30平方公里，居于全市各行政区第3位，充裕的土地储备，为坪山新区赢得了宝贵的发展机遇，为高科技企业、大型文化产业、大型体育设施和娱乐设施进驻坪山提供了良好的选择空间。
附：土地整备规划图
1.2规划简介
1.2.1坪山新区定位
深圳市东部新城、全市先进制造业基地。重点发展产业：高新技术制造业、石化下游产业以及其他新兴产业。其中大工业中心片区重点发展产业：装备制造业、电子信息核心技术及国家级生物医药。
1.2.2坪山新区发展目标
1、近期目标
到2015年，城市化质量显著提升，城市建设与特区的差距显著缩小；以新能源、生物等战略性新兴产业为特色建设坪山东部成片产业园区、以高新技术产业和现代服务业为主体的现代产业体系基本确立；GDP总量超过850亿元、战略性新兴产业占GDP比重为20%，万元GDP建设用地累计下降25%。社会服务功能显著提高，建设保障性住房2.5万套。
2、中期目标
到2020年，新能源产业、生物产业、新一代电子信息产业及先进装备制造业成为拉动坪山经济发展的核心力量，金融、保税物流等产业规模不断做强做大，第三产业比例超过40%，现代产业体系日趋完善，GDP总量在2015年基础上翻一翻。保障性住房达到6.2万套。
3、远期目标
到2040年，成为深圳市重要的城市副中心，深圳跨越与转型发展的先锋城区、战略性新兴产业和自主创新基地、粤东地区重要的生产性服务中心。
1.2.3 区域合作策略
整合区域产业链，土地资源共享，从竞争走向合作；在东部经济走廊上争取高端产业；以深惠合作示范区为带动，依托周边制造业基础，大力发展总部经济；提升生产生活环境，吸引高端人才。
1.2.4 空间发展策略
根据坪山新区综合发展规划，坪山新区构建“一核两轴、一环四带”的城市空间结构，双轴外联，实现区域空间协同发展。北部依托厦深铁路和轨道12号线，形成西联龙岗中心区、东联惠阳中心区的现代产业发展轴，南部依托坪山河和轨道14号线，形成西联市中心区、香港、东联大亚湾中心区及大鹏半岛的人文创意生活轴。
1.2.5 交通发展策略
1、枢纽提升策略
积极引入赣州线，促使深圳坪山站成为国家高速客运专线网络的一个节点；加快轨道12号线建设，力促轨道14号线提前建设。
2、公交优先策略
构筑“两主一次三辅”的客运交通走廊，建立以常规公交为主体的公共交通体系，串联城市主要发展节点，支撑城市主体结构的形成。
3、高效畅达策略
建立通畅的外部客、货运交通走廊；形成“两横四纵”高、快速路设施建设，提高新区交通可达性。
注：①坪盐通道有望2015年通车。坪盐通道定位为城市快速路，双向六车道、设计速度80公里/小时，北边接南坪快速路，南边接盐坝高速，从坪山龙坪路出发，直通盐田。②南坪快速三期有望年内动工。南坪快速三期位于龙岗区及坪山新区，西起水官高速公路横坪立交，东至聚龙路（规划外环高速公路田头立交），继续向东延伸可与惠州大亚湾高快速路网系统相接。③坪山高铁站已投入使用。④地铁12号线、14号线可期。地铁12号线作为连接龙岗、坪山新区的一条重要的轨道，是深圳、东莞、惠州三城之间的城际地铁。规划中的地铁14号线，是一条东部快线，西起福田，东达坪山坑梓。⑤有轨电车项目“坪山线”通过专家评审，有望2014年6月提前动工建设。
1.2.6 产业发展策略
根据坪山新区综合发展规划（2010-2020），坪山新区的产业发展策略为“一核四片，节点带动”，“一核”包括新老中心区、出口加工区、燕子岭片区、定位为区域性高端生产性服务业核心区，重点发展总部、金融、保税物流、国际贸易、中小企业总部、创意文化等产业。“四片”包括坑梓新能源、新材料产业片区、聚龙山生物高新产业片区、田心田头科教研发片区、
碧岭文化创意、生态旅游片区。
1、坑梓新能源、新材料产业片区：定位为深圳市新能源、新材料研发与生产基地，重点发展新能源汽车、太阳能电池、新材料等战略新兴产业。
2、聚龙山生物高新产业片区：定位为深圳市生物、高新技术产业研发与生产基地，重点发展生物医药、生物能源、基因工程、高新技术、科技研发等产业。
3、碧岭影视文化、生态旅游片区：定位为深圳市影视文化、旅游服务产业基地，重点发展电影、电视节目拍摄、后期制作、配套服务、广告制作及其他文化创意设计产业。
4、田心田头科教研发片区：定位为深港、深台科教培训合作基地，重点发展垃圾处理循环利用、深港科技研发、教育培训等产业。
1.2.7 近期建设规划
1.3主要配套
1.3.1 中传文化产业基地在坪山建设“三园一院”
2012年5月，中传文化产业（深圳）基地签约坪山新区，根据框架协议，中传文化产业（深圳）基地在坪山将重点建设“三园一院”：中国非物质文化遗产产业园、国家级动漫游戏产业园、国家级影视传播产业园、中国文化传媒研究院（学院）。中传文化产业（深圳）基地项目总投资约100亿元，建成后计划引入上下游企业1500家以上，年营业额超300亿元，年综合创造税收约30亿元，可直接提供约3-5万个就业岗位。
1.3.2 华谊兄弟文化城落户深圳坪山
华谊兄弟文化城坐落于坪山新区碧岭组团，规划用地面积118万平方米，总建筑面积125万平方米，总投资130亿元，大约三年时间建成，目前正处于筹备动工阶段， 华谊兄弟文化城是深圳市政府新的五年规划重点关注的文化产业项目之一。
1.3.3卡曼国际文化旅游小镇落户坪山
动画片《喜羊羊与灰太狼》的创作者——“喜羊羊”之父苏永乐所在的富域控股有限公司，联合其他战略合作者，有意在坪山新区投资打造一个国际动漫文化旅游小镇，目前已向新区递交了项目计划书，双方正在初步洽谈中。
1.3.4 坪山体育中心
坪山体育中心位于深圳市坪山新区大山陂水库北侧，作为2011年世界大学生运动会的篮球项目的分会场，承办大运会篮球预赛比赛。另外，坪山体育中心二期建设项目——坪山国际网球中心占地面积59990.81㎡，总建筑面积约39411.69㎡，拥有25片国际标准水准网球场地，已于2013年年底建成投入使用。
二、坪山经济概况
坪山新区自2009年成立以来，经济发展飞速，城市面貌日新月异，新区生产总值以两位数增长，2009年新区GDP为161.36亿元，到2012年，GDP已经翻番，达到345.1亿元，2013年，在国内外经济低迷的环境下，坪山新区仍能保持高速增长，实现生产总值385.12亿元，同比增长13.1%。
工业生产是坪山新区的支柱产业，近年来坪山新区规模以上工业增加值高幅增长，2010年实现规模以上工业增加值150.42亿元，同比增加三成，2013年规模以上工业增加值228.95亿元，同比增长14.2%。工业生产的飞速发展，成就了一大批高科技企业，坪山新区现有各类投产企业1700家，其中产值上亿元工业龙头企业达52家，世界500强企业10家，高新技术企业约100家，外商投资企业381家，境内外上市公司26家。经济发展初步形成了以比亚迪为龙头的新能源汽车产业，以中芯国际、日立环球、高先电子为代表的电子信息产业，以赛诺菲、微芯生物为代表的生物医药产业和震雄、中集为代表的装备制造业等四大主导产业。
坪山新区固定资产投资高速增长，2010年、2011年、2012年，分别实现了57.0%、34.7%、37.2%的增幅，2013年，坪山新区实现固定资产投资203.81亿元，同比增长18.9%。
2010年、2011年坪山新区房地产开发投资高速增长，增幅高达1.56倍，2012年房地产开发投资与2011年基本持平，为25.95亿元。
三、坪山新区房地产发展概况
3.1历史回顾
3.1.1 2006年开始，坪山新区驶入房地产发展快车道
2003-2005为坪山新区的房地产萌芽阶段，先后开发的有东方威尼斯花园、泰富华庭、盈富家园等，这些项目体量较小，总建筑面积大致在3-5万平方米，房地产主要在坪山内部消化，房价水平在3000元/平方米左右。从2006年开始坪山新区的房地产进入快速发展期，大量的土地出让引来一批开发商争相进驻，2006、2007年，深业地产先后竟得3块宗地，2007年，万科进入坪山，竟得2块宗地，随后，中粮地产、金地集团、招商地产先后进入坪山，均竟得体量较大的地块，多家品牌开发商的进驻，为坪山房地产市场注入了信心和活力，大大提升了坪山房地产市场的知名度和关注度，推动坪山房地产市场大踏步向前迈进。
3.1.2 坪山新区楼面地价快速上涨
根据对2006-2013年坪山新区成交的代表性地块来看，坪山新区成交地块的楼盘地价一直呈上升态势，坪山新区2009年成立之前，受区域位置和区域发展的限制，坪山新区成交地块的楼面地价普遍较低，2006年楼面地价1802元/平方米，2007年7月楼面地价2340元/平方米，2007年9月楼面地价2651元/平方米，坪山新区自09年成立以后，在规划利好和发展前景的预期下，成交地块的楼面地价大幅攀升，2010年楼面地价飙升到6000元之上，2013年成交的一块宗地，剔除拆迁安置房后，纯商品房的楼面地价逼近12000元/平方米，楼面地价的大幅上升，表明开发商和市场看好坪山楼市的发展前景。
附：坪山新区2006-2013年成交地块的主要指标
3.1.3 坪山新区量价稳步上扬
2010年坪山新区住宅供应量处于较低水平，约为3万平方米，2011、2012，在发展利好的刺激下，供应量激增，2011年供应量约为21万平方米，2012年供应量约为35万平方米，2013年受入市项目减少的影响，供应量回落，为26万平方米。
2010年坪山新区新房成交量价均处于较低水平，新区成立之后，在规划利好、交通利好、地铁利好、配套利好多因素的共同作用下，新房成交量逐年大幅增加，其中2011年增幅为2.8倍，2012年增幅为1.3倍，2013年增幅放缓，成交均价也有一个高幅的增长，其中2011年涨幅约为6成，2012年小幅回调，2013年实现了18.6%的涨幅。
3.1.4 热点个盘成交均价逐年上涨
坪山新区两大热点楼盘万科金域缇香和大东城成交均价均呈快速上涨态势，其中万科金域缇香从2011年的10500元/平方米攀升到2013年的13500元/平方米，大东城2010年成交均价7500元/平方米，2011年大幅飙升至13500元/平方米，由于2011年涨幅过大，2012年、2013年价格有所回调。
3.2楼市现状
3.2.1 楼市现有存量7个月可消化完
截至2014年3月4日，坪山新区新房预售系统住宅存量为16.6万平方米/1880套，这个存量并不大，按照2013年坪山新区全年共成交3111套的市场消化速度来算，1880套的存量需要7个月的市场消化时间，可见，在坪山GDP高速增长、在地铁规划可期、在南坪快速三期和坪盐快速动工建设等利好的推动下，市场对坪山新区的发展前景比较认可，新盘入市能够快速消化，市场存量少。
3.2.2 未来2-3年内新增供应大幅增加
2014年，步入快速发展通道的坪山新区楼市开发量激增，初步统计，未来2-3年内，坪山新区约有6个项目入市，这些楼盘中不乏体量较大的城市综合体，总体供应量预计为200万平方米，在未来楼市供应量大幅增加的同时，一方面可有效缓解前期供应的不足，另一方面，超大型楼盘的开发，也为片区内的市场消化带来压力。
3.2.3 坪山新区旧改体量巨大
根据国土局城市更新有关资料统计，坪山新区近年来启动的旧改项目约有17个，共计用地面积约250万平方米，在这些项目全面启动后，坪山新区的楼市供应量将大幅增加，同时也加大了楼市的销售压力。
3.2.4 不同楼盘的价格将出现分化
坪山新区目前在售的楼盘，价格差别不大，主要在12000-15000元，价格相对低的楼盘，多以毛坯交楼，价格相对高的楼盘，多以精装修交楼，在售楼盘价格差别不大，主要是由市场供给量较少决定的，未来2-3年之后，随着市场供应量的增加，不同楼盘的价格将出现分化，地段较好、品质较好的楼盘，价格有望大幅上涨，地段不佳、品质一般的楼盘，价格也会滞胀。
3.2.5 在售楼盘分布图
3.3 小结
坪山新区自成立以来，在发展利好和规划利好的带动下，新区楼市有良好的起步，楼市均价从2010年的7000元，快速上涨到2013年的12000元，涨幅巨大，这几年入市的楼盘，像大东城、万科金域缇香、金地朗悦、招商花园城等入市之后均获热销，成交均价也一路走高，楼市存量较少，为16.6万平方米/1880套，以2013年的销售速度，7个月可消化完。
随着坪山新区的不断发展，越来越多的品牌开发商注意到了坪山楼市的发展潜力，万科、金地、招商、京基、卓越等品牌开发商不断进驻坪山，未来2-3年内，在旧城改造和新项目建设的双重推动下，坪山新区楼市供应量激增，楼市的销售压力加大，品质好、地段好的楼盘，价格继续走高，甚至有突破2字头的可能，相反，地段欠佳的楼盘，则可能会出现滞销。
四、片区未来展望
4.1土地储备充裕，担当深圳楼市未来的主战场
坪山新区自2009年成立以来，在片区规划利好，地铁12号线、14号线规划预期，在南坪快速三期、坪盐快速动工开建，坪山对外交通大动脉日益完善的情况下，在6馆1城开建、有轨电车项目准备动工，坪山市区市政配套日益完善的环境下，坪山新区越来越成为众多品
牌开发商的抢滩之地，在深圳市区土地供应日益紧缺、坪山新区土地储备相对充裕的环境下，坪山楼市在深圳房地产市场的发展中，愈来愈扮演着重要的角色，未来有望成为深圳楼市的主战场。
4.2 粤东重要的经济重地
坪山新区毗邻龙岗、东莞和惠州，特殊的地理位置，使得坪山新区担任着粤东经济桥头堡的作用，深圳地铁12号线、深莞惠城际地铁，将坪山新区与龙岗、东莞和惠州紧紧地联系在一起，坪山新区作为深圳特区经济发展的试验田，特区中的特区，在地铁规划利好兑现后，粤东经济桥头堡的作用更加突出。
4.3房价2-3年之内有望突破20000元
2009-2013年，坪山新区房地产发展所取得的成就有目共睹，2015年，坪山新区通往市区的快速干道——坪盐快速有望2015年建成通车，坪盐快速通车后，盐田从盐坝高速起点到坪山只需6分钟，届时，坪山新区与市区的距离大大缩短，此外，坪山外环线——南坪快速三期有望2014年动工建设，这两条快速路建成之后，大大便利了坪山与市区的交通，坪山新区的房价有望再上一个台阶，保守估计，2-3年后，坪山新区高档新盘的价格有望突破20000元。
4.4 深圳东部未来的“五大新城”
坪山新区剩余可建设用地30平方公里，是深圳可开发土地面积最大的区域之一，发展潜力巨大，可为深圳未来的产业发展特别是高科技产业发展提供战略支撑。未来10年，新能源汽车产业、生物医药产业和文化创意产业产值将大幅增长。未来5年，新区将投入1900亿元推进“五大新城”建设，坪山新区未来将建成深圳东部的现代化国际化新城、新兴产业名城、和谐幸福新城、文化创意新城和山水田园新城“五大新城”。
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