本次采用成本逼近法评估地价是以待估宗地所在区域土地取得费和土地开发费平均标准为主要依据

本次采用成本逼近法评估地价是以待估宗地所在区域土地取得费和土地开发费平均标准为主要依据，加上一定的利息、利润、税金和土地增值收益来确定地价。

地价=土地取得费及税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益

上述公式中的土地增值收益是待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用程度而发生的价值增加，是土地开发后市场价值与成本价值之间的差额。本报告中采用的土地增值收益是以无限年期的土地市场价值与成本价值的差额确定的。

按上述公式计算的地价是无限使用年期的地价，公式中的土地增值收益是无限使用年期的土地增值收益。上述公式中计算的地价经出让年期修正后即为有限年期的出让土地使用权价值。

本次评估中的土地增值包括土地资源和土地资本的双重增值，所考虑的土地增值的形式主要为二种：（1）土地用途转换型增值；（2）外部投资作用型增值。由于南京市人民政府近几年连续加大对工业和基础设施的投入，良好的基础设施条件为南京市经济发展奠定了基础。考虑到南京市南京市工业用地的现状，综合分析上述两种形式对土地增值的影响，确定南京市工业用地无限年期的市场价值与成本价值的差额一般为成本价值29%，故而本次土地估价过程中土地增值率取29%。

2.5.2土地增值计算

土地增值=(土地取得费+宗地红线外土地开发费+宗地红线内土地开发费+利息+利润)×土地增值率=（200元/ m2+75元/ m2+16.65元/ m2+22元/ m2）×29%=90.96元/m2

2.6无限使用年期地价计算

在进行年期修正和区位修正前，待估宗地地价为：

无限使用年期地价=土地取得费+宗地红线外土地开发费+宗地红线内土地开发费+利息+利润+土地增值=200元/ m2+75元/ m2+16.65元/ m2+22元/ m2+90.96元/m2=404.61元/m2。

2.7区位修正

a、区位条件：待估地块位于六合区葛塘街道，待估宗地与所在区域平均状况相比区位条件优。修正系数为+0.02；

b、基础设施条件：待估宗地供电保证率99%，供水保证率99%，排水条件较优，基础设施条件总体条件较优，修正系数为+0.02；

c、道路通达度：待估宗地区域内道路评价等级优，修正系数+0.02；

d、对外交通设施状况：待估宗地对外交通状况综合评价等级优，修正系数为+0.02；

e、公交状况：有3班次公交车，区域内有来往长途汽车，评价等级为较优。修正系数为+0.009;

f、宗地临路状况：待估宗地道路通达状况优，修正系数为+0.02；

g、宗地自身条件：待估宗地地面平坦，地基承载力较大，宗地形状近似矩形，土地面

积对土地利用较有利，综合上述四项宗地自身因素对土地利用有利，修正系数为+0.01；

综合上述修正系数，即待估宗地综合修正系数为+0.119。

区位修正后的地价=区位修正前的地价×(1+区位修正系数)

=404.61元/ m2×(1+0.119)

=452.76元/ m2。

2.8年期修正

2.8.1土地还原率的确定

土地还原利率实质上是土地投资成本的收益率。我们采用投资复合收益法、安全利息率加风险调整值二种方法综合确定。

（1）根据目前房地产销售市场，购买土地使用权，银行通常提供60%的抵押贷款，贷款年利息率为6.00%，土地投资商自有资金的收益率一般要求10%~15%，根据投资复合收益法测算土地还原率为7.19%~9.19%。

（2）取中国人民银行最新公布的一年期存款利息率3%为安全利率，根据南京市有关部门提供的资料，经与南京市国土资源局有关人员咨询后，发现目前该地区土地投资存在一定风险，风险调整率一般在4%~7%之间，故在选取土地还原利率时考虑到土地投资风险因素以及银行一年期的存款利息率，测算土地还原利率为6.25%~9.25%。

综合考虑上述二种方法测算的土地还原利率，最终评估确定土地还原利率为8%。

2.8.2年期修正系数的计算

忽略自估价期日起算未来43.76年内土地还原利率的波动因素，年期修正系数则为：

年期修正系数=1-1/(1+土地还原利率)使用年期

=1-1/(1+8%)43.76

=0.9655

2.8.3经年期修正后的地价计算

年期修正后的地价=年期修正前的地价×年期修正系数

=452.76元/m2×0.9655

=437元/m2

2.8 土地价值=437元/m2×30323.3 m2=1325万元

3.估价对象房地总价格=建筑物总价+土地总价

=1507万元+1325万元=2832万元

七、估价结果确定

本次评估确定估价对象在2013年04月23日的市场价值为：房地产总价：2832万元，大写人民币贰仟捌佰叁拾贰万元整。