旧城区区片拆迁地价评估研究

维普资讯 http://www.cqvip.com 城市旁屋拆迂　同济大学　何芳　嚼　浙江省地产评估咨询中心有限公司　陈辈　一、旧城区区片拆迁地价评估的必要性　１、是贯彻新拆迁管理条例进行房地产补偿评估的　尝试　簧　为了顺利完成拆迁改造建设的前期任务——拆迁　安置补偿工作，全面贯彻实施国务院新颁布的《城市房　屋拆迁管理条例》，对被拆迁人进行合理的市场价格补　偿，必须评估出被拆迁房屋的公开市场价格。旧城区　往往房屋密集，房屋状况差，被拆迁户数多。但现状的　土地区位条件差异不大。如果运用区片拆迁地价修正　法进行拆迁房地产价格的大批量评估，不仅可以使区　域的补偿水平趋于统一，而且可以极大的加快个案的　评估效率。区片拆迁地价评估研究是拆迁评估研究的　一个新课题。　２、是对拆迁补偿评估方法的有效探索　国家规定，拆迁补偿标准需要按被拆迁房屋对象　的市场价格进行。因此，对每一被拆迁房屋进行货币　补偿时，都必须进行房屋的市场价格评估。市场价格　评估的方法有多种，如市场比较法、收益还原法、成本　法、基准地价修正法等。　旧有房屋如果没有收益，则无法利用收益还原法　进行评估。对于有收益的住房，客观上往往旧房的实　际出租收益超过其本身的实际价值，且租金水平更多　的不是受房屋状况的影响，而是受承租人对房屋租金　总额的支付能力的影响。可能会出现小面积房屋虽然　租金总额低，但单位面积租金却是高价钱。因此，收益　拆迁当事人作出一个合理的评估结果。　策赋予的职能，依照法定程序认真履行，严格执法。要　４、跟踪检查环节。拆迁项目进入实施阶段后，房屋　坚决杜绝对违法行为“视而不见、见而不查、查而不处、　管理部门必须做好拆迁进度的情况跟踪，提前发　处而不严”的现象。要加强执法人员队伍建设，特别是　估、安置、签约、拆迁施工中的问题，及时了解被拆　加强法律培训，努力建设一支高素质的行政执法队伍，　的情况，及时分析，及时寻找对策、措施，从而避免　切实履行法定职责，维护拆迁当事人合法权益保障建　过程中的矛盾激化，更好地维护社会稳定。　设项目的顺利进行。　王淑娟／责任编辑　５、行政执法环节。房屋拆迁管理部门要依照新政　中醮地产囡２００２．９　维普资讯 http://www.cqvip.com 城　后重壬是过　还原法将难以评估出合理的市场价格：对于一些商业用途房屋，用收益还原法进行评估也往往会因为还原利率和客观租金收益的不确定性，导致评估价格偏差　较大。总之，对这种旧有房屋运用收益法评估的可靠性　太小。　拆迁地价水平，即区片拆迁地价。它是运用成本法进行　拆迁房地产价格的基础　２、与基准地价的区别　（Ｉ）地价内涵不同　区片拆迁地价与基准地价相同之处在于都是均质　运用市场比较法是市场价格评估的首选方法，但　区域的平均价格，但它们的本质内涵差别很大。区片拆　有些地方由于被拆迁范围禁止交易，往往要从其它不　迁地价是一种补偿性质的土地价格，是以现状条件为　同区域寻求交易案例，导致修正存在一定难度：特别是　基础的土地价值，反映了当前的客观实在，体现了国务　有些地方二三级市场不够发育，存量房屋交易实例缺　院第３０５号令的法则　乏，市场比较法更难以使用。　基准地价是政府定期制定公布的一定用途最高出　成本法评估则要求评估土地价格和房屋现值：运　让年期下各土地级别或均质地域的土地使用权平均价　用房屋重置价结合成新比较容易确定房屋现值，因此，　格　基准地价需要顾及土地的潜在价值，它受城市规划　土地价格评估便成了重要工序。虽然，我国很多地区都　和城市更新的影响，理论上应该是土地最高最佳用途　建立了较完善的基准地价体系，可基准地价内涵与拆　下的价格　迁地价内涵有本质区别，基准地价修正法不能用于拆　迁补偿价格的评估。所以，需要重新进行拆迁地价的评　同　估，即确定现状条件下土地的市场价格。如果能根据拆　（２）区片拆迁地价与基准地价的土地权属性质不　基准地价的土地权属性质肯定是出让转让使用　迁区域的区位特点，划分不同等级的同质区域，再测算　权，使用年期采用的是国家规定的土地使用权出让的　出该区域现状条件下的土地价格水平，并建立相应的　最高年期，如住宅用途土地７０年、商业用途土地４０　修正体系，则拆迁房地产价格评估就可以在土地价格　年、工业用途、综合用途等土地５０年。而区片拆迁地价　基础上加上房屋现值得到。这是简便有效、可以作为大　的土地权属性质则可能多种性质并存，如划拨土地使　量房地产个案价格评估的有效方法。　二、区片拆迁地价的内涵　Ｉ、区片拆迁地价的内涵　用权、出让土地使用权甚至集体土地使用权性质。不同　的权属性质将直接影响到土地的价格水平。　理论上一般而言，基准地价应该高于区片拆迁地　价　３、与出让拍卖地价区别　土地拍卖价格可以说是土地价值的最高体现，是　区片拆迁地价评估目的：为评估项目范围内各个宗地上被拆迁房地产市场价格评估提供土地价格基　础。拆迁地价顾名思义就是指拆迁补偿目的下土地的　公开市场价值。所以，这一价值应该是补偿土地利用现状条件下土地价值，而不是土地最高最佳使用下的土地带来的增值效应。拆迁地价本质是运用剩余法对旧　有房屋公开市场价值的倒算，即：　土地拆迁价格＝旧有房地产价格一房屋现值　令关于货币补偿采用市场交易价格标准的规定　其价　格水平的测算，可以根据各地存量房地产市场的发育　状况和特点采用不同的方法进行。　该地块最高最佳使用下的最高市场价值。它极大地压　缩了消费者剩余：一般来说，高于市场均衡价格。因此，　三、区片拆迁地价评估及其应用程序设计　如何进行区片拆迁地价评估，以及如何运用区片　拆迁地价修正法进行拆迁房屋评估，其程序详见框图　四、区片拆迁地价表达与基准条件界定　Ｉ、区片拆迁地价表达　区片划分的一般原则是区域因素条件相同或相　地价值。拆迁地价不应考虑城市更新或城市规划为土　与拆迁地价更有不同　显然，这样的拆迁地价能充分体现国务院３０５号　Ｉ　我们对拆迁地价的完整定义是：现状利用条件下，　近、用途相同或相近、价格相同或相近、地块相邻成　拆迁房屋所在土地于估价时点的公开市场价值；我们将区片拆迁地价定义为：将一定范围内被拆迁土地分成若干个区位条件相同或相近、用途相同或相近、地价相同或相近、地块相连的均质区域，此均质区域的平均片　对于每一均质区片，区片拆迁地价以怎样的形式表　达既关系到地价成果使用的便捷性，更关系到地价成　果显示的合理性。鉴于拆迁评估的目的，建议将区片拆　迁地价类型设置如表Ｉ　这样设置的理由如下：　中目房地产困２ｏｏ２．９　维普资讯 http://www.cqvip.com 城市旁匡拆迂　楼下为一家的混　合结构房屋售价　水平达２０００元／　平方米，若扣除　相应的房屋价　值，反算出的土　项目范围土地、房屋状况分析　地楼面价格分别　为９００元／平方　米和１３００元／平　确定资料采集类型、深度和样点分布　区片划分基础单元确定ｌ　区片划分因子选择　Ｉ　方米。差异显　著。所以为了合　理评估房地产的　价格，有必要根　据拆迁区域的状　况对房屋类型进　行细分，并以此　作为区片拆迁地　价类型的设定基　项目范围拆迁地价区片划分　ｌ　区片划分因子作用分值ｌ　＿一区片评价单元影响分值Ｉ　区片及其级别划分　Ｉ　区片拆迁地价表达与基准条件设定　．区片拆迁地价测算和确定　—　样点区域均质地价测算ｌ　项目范围均质地价确定Ｊ　—　础，测算出每一　房屋类型下的土　地价格。　区片拆迁地价测算　Ｉ　区片拆迁地价修正体系　＿＿一区片拆迁地价结果确定Ｉ　（２）价格类　型设置为楼面　价：居民对住房　区片拆迁地价应用　最关心的是其拥　框图１　区片拆迁地价评估及应用程序框图　有多少建筑面　积，其所拥有的　房屋空间有多　表ｌ　区片拆迁地价表达方式表　大。存量房屋买卖都是以其建筑面积为基础进行交　易。容积率大小对拆迁地价的影响与对土地出让价格　影响截然不同，而且拆迁地价仅作为房地产整体价格　房屋类型１　楼面地价　级别价　中一个组成部分，拆迁土地不可能单独交易。而出让地　块则是整个地块的完整交易。将拆迁地价的价格类型　设置为楼面价便于补偿操作。　２、区片拆迁地价基准条件界定　房屋类型２　商业办公综合用地　工业　楼面地价　楼面价　级别价　路线价　级别价　区片拆迁地价基准条件给出的是区片地价的内涵　标准条件，它关系到拆迁地价修正体系的设定和修正　地面价　级别价　（１）房屋类型设定：旧城区往往房屋类型多样、复　系数的取值。不过，它不能以规划条件进行界定，而应　杂，不同的房屋类型交易价格相差悬殊。而实际上，这　该以现状条件进行界定，并要求在充分把握现状条件　些价格的区别远不仅仅是房屋现值不同带来的。如某　和特点的前提下进行确定。如我们通过现状及区域房　地老砖木结构房屋建筑面积单价水平约１　１００元／平方　地产市场特点的研究，对某区拆迁地价的基准条件界　米，而在老房基础上重新建造的层数为３—４层、楼上　定如表２所示。很显然，不同地区基准条件是截然不同　中国房地产团２００２．９　维普资讯 http://www.cqvip.com 城市旁匡拆迂　的。　表２　区片拆迁地价条件表　价格，但总价格水平不应有太多的差异，否则，竞标地　租理论之所谓价高者得的基本思想就无法体现。高地　一般住宅　划拔　棱面地价　不限制　不限制　瓣　种结果只能是在市场经济对土地资源充分配置的情况　８—１Ｏ米　价必须带来高容积率和高的空间地价分摊。很显然，这　下才能形成。　拆迁范围往往是老城区，区域土地利用状况的形　成并不是市场机制的产物，因此，通常的地价规律并不　通天楼　划拔　楼面地价　＜３　不限制８—１０米　五、区片地价测算与因素修正法评估宗地地价　１、区片地价测算　适合，其土地开发强度根本没有电不可能体现所在区　如果有存量房市场交易，则可以直接利用样点房　域的地价水平，土地开发强度主要受土地需求强度的　地产的交易价格，通过剩余法倒算出存量房地产的土　影响。旧城区通常不会出现总层数为一层的房屋因为　地价格，以此为基础进行区片价格的测算。　空间地价的存在而出现交易价格高昂的现象。这与新　如果存量房地产市场不发达，可以利用拆迁区域　开发的低容积率住宅由于分摊土地面积大，出现高售　周围新建商品房的价格通过扣除所有新开发成本包括　价（如容积率低的别墅高价）的现象是截然不同的。所　房屋开发成本、基础设施及公益设施配套成本、管理　以区片拆迁地价的确定应把握现状特有的地价分布规　费、利息、利润、税等反算出原有土地状况下的土地楼　律？通常而言，对于同一旧城区域，相同用途和房屋类　面价，然后进行综合调整确定。　２、区片地价因素修正法　型的拆迁土地楼面价格水平基本接近，而不是地价水　平接近。当然，不同城市和地区可能存在地价分布的不　　区片地价因素修正法是指根据区片地价水平和区　同特点，应该深入加以研究。３、土地利用现状研究是区片拆迁地价评估的关键　片地价修正体系，利用反映土地特性的地价影响因素　及其变化规律进行宗地价值修正评估的过程。其实质　拆迁范围土地利用现状特点研究极为重要。它关　是市场比较法的一种拓展。因素修正法的基本原理与　系到对总体评估思路的把握，关系到对区片拆迁地价　市场比较法一样都是替代原理。但通常区片拆迁地价　类型确定和基准条件设定，关系到区片划分指标的主　为均价，且确定时已经充分考虑了区域因素，所以，利　导因素选择，关系到拆迁地价评估修正因素选择和修　用区片拆迁地价因素修正法进行拆迁宗地价格评估的　正系数确定等。现状调查中，要全面分析区域内宗地的　公式为：　面积、形状、用途、建筑覆盖率、建筑容积率等指标，分　　待估宗地地块价值＝所在区片拆迁地价Ｘ估价时　析房屋结构、类型、成新状况等，把握现状利用特点。４、区片拆迁地价结果确定分析　点修正系数Ｘ　ｌＩ地块个别因素修正系数　区片价格毕竟是区域的平均地价，虽然评估结果　拆迁评估是拆迁安置补偿性质的评估。评估价格　给出了一定的修正体系，但是不可能穷尽所有情况，因　的确定不仅仅关系到对实际价值的还原问题，还关系　此，在利用区片拆迁地价的评估过程中，必须结合房地　到社会安定、城市规划方针的实施以及整个房地产业　产估价师的经验和水平，本着客观的态度，灵活进行修　的良性循环发展问题。因此，区片拆迁地价评估结果的　合理性应该从这几个方面加以分析研究，提供咨询意　正因素的选取和修正幅度的取值。　六、拆迁地价评估需特别注意的问题　见，并以此为依据完成估价结果的最终确定分析。　参考文献：　１、中华人民共和国国务院第３０５号令　城市房屋拆迁管理　条例》。　１、以现状补偿原则作为最基本的评估原则　拆迁评估属于补偿性质，故主要应对现状进行评　估，而不应考虑土地未来的潜在价值，不能用最高最佳　使用的预期原则进行评估。　２、拆迁范围地价分布规律具有特殊性　２、中华人民共和国行业标；住　城镇土地估价规程　。　３、中华人民共和国行业标准０城镇土地定级规程　４、中华人民共和国行业标；住　房地产估价规程　通常，土地价格的表达方式有楼面地价和土地单　价两种。根据城市地价分布理论，对于同一区域，相同　用途的土地价格水平应该基本接近，虽然由于容积率　的影响会或大或小地提升或降低某一特定区位的土地　中醮地产马志刚／责任编辑　囡２ｏ０２．９